第六部分：二手房交易典型个案详细分析四
案例22：B先生是位业主，通过中介找到买家后也甩开了经纪人，只收取了少许定金，并约定了先过户后付款，就去国土局递件办理过户。但不想买家又看好了其它的房而毁约，并且因为损失了定金而不愿配合B先生办理撤件手续，这下可害苦了B先生，由于没有见证人，各种撤件手续办下来花了几个月，耗费两万多。
分析：据统计，80%以上业主都是第一次做买卖二手楼交易，大多不了解个中详情，而且买卖二手楼也不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到下定，交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，没有多少行外人能搞得明白。而且即使搞得明白，实际操作也有很多困难，操作起来存在很多风险。毕竟，仅仅一个先过户、还是先付款，付多少才合适的问题，就可以难倒所有的自行交易者。中介公司在整个交易过程中实际上还扮演了一个风险承担人的角色，它分别同买卖双方签定委托代理合同，等于把一个复杂的过程分解为买和卖两部分，买卖双方都直接面对中介。这样对于各自的风险，比如毁约、挞定、欺骗等，都可以转嫁到中介公司身上，出了问题，可以凭委托书找中介公司依法交涉。同时，对于各方应承担何种责任、何时交纳多少钱，中介公司明文规定得一清二楚，基本不会发生什么争执。再和客户打交道的时候要告之绕开中介的坏处。
案例23：王先生本来是向一家大型的、有信誉的中介委托购楼，后来又觉得佣金太高，于是被人怂恿去了一家非法中介公司，因为该公司可以保证佣金打折。于是王先生下了定金，并在公证过户前将全房款悉数交由这家公司后，被告知15个工作日再去办手续，谁知到时一看，已是人去楼空。
分析：这样的事情在1993年、1994年发生得特别多，近来也会偶尔碰到。由于买卖房屋动辄是几万、几十万的钱款转移，很容易对不法分子产生诱惑。还有近来一些不正规的中介公司由于生意，不得已铤而走险，使颃出现了一些亚意“吃定”行为，即他们刻意制造一些小借口，以买方银纸为由占有定金，此类官司打起来也非常麻烦，受害方很难不受损失就“全身而退”。对此唯一的办法就是去找有知名度的、有信誉的大型中介公司，那里虽然佣金不打折，但买卖双方利益能够得到充分保证，并且服务也绝对是高质量的。切忌：“占小便宜吃大亏”。
案例24：2005年4月，客户赵某和中介公司达成口头协议，购买一套价格为21万元的二手房，由住 佳代办房屋过户以及按揭贷款所有手续。2005年6月23日，按约定赵某将首付款15万元和办理贷款所需的军官证复印件、未婚证明、收入证明一并交给了住佳，并缴纳代办贷款服务费和代办过户服务费580元。2005年9月23日，赵某向中介缴纳了2100元中介佣金。
2005年12月27日，赵某领到了房屋所有权证，但银行贷款和按揭手续始终未办理下来。今年5月，赵某才发现银行根本不知道他要办理贷款的事，15万首付款未交到银行，卖主也没拿到。买卖双方交了中介佣金，15万元房款在中介存放了近一年，贷款没有办下来，证件复印件以及相关材料被丢失，这让赵某怎么也想不通。因此，他决定终止交易，要求中介退回自己所缴纳费用并赔偿相应损失，但中介只退还了145800元（扣除4200元作为中介佣金），并拒不赔偿损失。
分析：从法律关系上来看，房屋买卖合同与贷款合同属于两个不同的法律关系，而赵某和中介不但没有明确的合同约定，具体条款也没有以书面的形式体现。因此，按照其口头协议，其一，中介完成了产权过户过程，赵某应该承担相应的中介服务费；其二，按揭贷款过程没有完成，中介应承担相应违约责任，并赔偿相应损失；其三，中介对赵某的证件复印件及相关村料具有保护的义务，赵某的证件复印件及材料丢失，不论是银行丢失与否，应属于中介的过错，应由中介承担相应损失。
案例25：蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为110万元，由于是期房，房产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生支付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待房产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出房产证之后，却以签订合同时没有