第六部分：二手房交易典型个案详细分析七
案例38，在中介公司带领下，客户陈某看好一套房，起初交了5000元诚意金，然后，中介公司、业主和陈某签了房屋转让合约，同时又交了1.5万元定金，业主给陈某出具了收到2万元定金的收据。合同是中介公司事先拟好了的，条款我们没有来的及详细研究，签名后才发现里边很多条款对我们不利。在房屋过户时，因业主购买该房时的蓝印户口指标已被他人占用，但是没有办完手续，而业主对此又不知情，导致国土部门拒绝办理过户手续，除非业主登报声明该房蓝印户口从未使用。现在几个月过去了，客房还未办到过户手续，如果不能过户，可以要求退房或签订补充协议吗？
分析：一、为防止二手房出现交易风险，如不能办理过户手续等，建议到国土局查询该房的权属和抵押情况，如果该房不属于业主一个人所有，或者不是红本房地产证的，或者该房正处于抵押贷款、查封中，建议你暂时中止履行合同，征求专业律师意见后，与中介和业主交涉、签订补充协议，或者委托律师终止该合同的履行并索赔。
二、如果该房不存在上述问题的，您们可以继续履行合同，并着手解决过户问题。
1、业主已收定金2万元，如果该房因户口问题不能及时过户的，责任应在业主，你们可以要求解除合同，业主双倍返还定金，因合同解除带来的中介违约金的赔偿应由业主承担。
2、合同属于中介公司的格式合同，如果中介公司凭借格式合同条款加重责任，减轻自己责任，剥夺基本权利的，该格式条款无效，对客户没有法律约束力。具体条款的效力，应具体分析。
3、现在房屋过户遇到挫折或存在过户不能的潜在风险的，有权要求中介公司和业主作出说明，签订补充协议，但是协议的签订应遵循自愿的原则。
案例39，客户李先生最近相中了一套二手商品房，这套房子的原房主入住三年后想将其卖出，而该房的贷款还没有还完。在按揭贷款中的房屋如果要转让应该如何操作呢？
分析：随着二手商品房上市转让量逐年增加，涉及到带有银行按揭的房屋再交易的情况也越来越多。据中介公司介绍这类房屋的交易方式主要有三种：买方或业主垫资提前还款再交易；中介公司垫资提前还款再交易和银行转按揭。就成交资料分析，所有上市出售的按揭贷款房源中，买卖双方同意办理银行转按揭的占12%，同意由中介公司垫资提前还款的占71%，买卖双方自行垫资的占17%。由此可见，目前带有银行按揭贷款的房源再上市交易绝大多有选举权都不是通过银行转按揭的方式完成的。中介在进行此类房源交易时绝大多数不是通过银行转按揭的方式完成的。之所以会出现这样的情况主要是因为目前转按揭的操作程序复杂，办理时间比较长，另外跨行之间的转按揭几乎无法操作。因此，在带有按揭贷款的房屋上市再交易时，一般都会要求房主先将贷款一次性还清，与银行解决抵押贷款后再进行交易过户。但遇到一些资金不足无法提前一次性还贷的客户时，则需要有买方或中介公司来垫资提前还贷。在大多数情况下，在没有过户之前买方是不愿冒风险为卖方提前还贷的。因此，需要中介公司作为第三方出面为卖方垫资提前还贷。中介操作此类业务进要收取所垫资金3%的佣金，此佣金的支付应由房主、客户协商解决。案例40，客户陈小姐看中了一套二手房，在与业主协商后，交易价为24万元。可陈小姐到按揭机构申请房产按揭，结果银行指定的评估公司作出的评估价为23万元。对按揭买房就不是十分熟悉的陈小姐，一知道该房屋的评估价低于该房屋交易价，心里就十分疑惑不解，不知道自己买这套房是不是买“亏”了？
分析：可以告诉客户，评估价≠交易价很正常。随着广州二手楼交易市场的发展，像陈小姐这样的例子并不少见。有的客户喜欢用评估价作为衡量交易价高低的准绳。若交易价高于评估价，就十分沮丧地认为自己买亏了；而若交易价低于评估价，就十分得意地认为自己买的房屋买得值了。其实“房屋评估”是这几年金融业内出现的新鲜名词，其作用、内容、操作模式、注意事项等具体方面，一般普通市民对此并不是十分清晰明了。评估是一个特殊行业，房屋评估更是一项经验、艺术加科学的工作结晶，虽然有一定的量化标准，但不可作为绝对化的准绳，因此，以评估价与交易价的差价高低来衡量谁亏谁赚是不科学的。