第六部分：二手房交易典型个案详细分析三
案例17：胡先生的房子一直放在中介公司里待价而沽，买时的价格为108万，因为刚买了1年，自己就要出国，所以急着出手，刚巧赶在新政出台这个节骨眼，有一个买家出价120万买这套房子，但是如果按照新政，胡先生起码要损失1万多元，他心有不甘，而且移民的手续要到明年初才能下来，于是胡先生和买家商量好先去了公证处公证，愿意以60万的价格卖出。双方约定今年年底去国地局进行最后的手续交接。省下的60万元双方则私下交易。
分析：采用方法：通过合同或公证的形式进行买卖，但不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花公证费，就可避免缴纳部分营业税。通过公证虽然麻烦，但的确算是比较好的选择。但是这样同样会存在很多风险。比如像由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以赁产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因，买方想调整价格而导致双方产生分歧等等。节约数额：新政下需缴纳的营业税:120万×5.5%=6.6万元，避税后缴纳的营业税=60万×5.5%=3.3万元，省钱数额=6.6万-3.3万=3.3万元。
案例18：市民张女士手头有套房子价值45万，有买主愿意出60万买下这套房子，但是，新政策出台，让她觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下办完了手续，把这套房子转让了出去。
分析：采用方法：通过“赠与”的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样，房产过户时表面上没有任何金钱往来，业主也就不用交纳营业税了。因赠与行为没有发生市场化交易，而是一种民事行为，所以一般只收取部分手续费用。但是，采取明赠与、暗交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种“赠与”的方式承担风险相对较大，如果私下交易被揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款，对于双方来说都得不偿失。避税省下多少钱，新政下需缴纳营业税：60×5.5%=3.3万元，假赠与需缴纳的营业税：0元，省钱数额=3.3万元。
案例19：客户通过某中介公司与卖房主签订的房屋买卖居间合同，且支付定金20000元，双方在合同补充条款中还约定“于3月28日前签订房地产买卖合同”，同时支付不低于总房价30%的首付款（含购房定金）。临近约定时限，房产中介公司曾多次与买主电话联系询问筹资进展，由于首付款项高达50万元，又恰逢26日和27日两天系双休日，银行无法提款，买主遂与中介公司联系确认于28日按约支付首付款，得到默认。但至25日中介公司却告知买主，房东限其27日晚12点前必须付清首付款，28日上午9点前不来签约，即属违约。因事前与银行已作提取巨额款项约定，买主于星期一（即28日）从银行提款后，即于当日下午前往中介公司支付首付款，然中介公司告知其“已超过规定时间 ，违约了，首付款不收了”，且“即已违约，20000元定金不予退还”。买主弄不懂：“我按居间合同规定于28日来交清首付款，违约在哪？”但中介公司坚称：“合同规定是‘28日前’！”“28日前”，究竟是否包括“28日”？一般认为应予包括。但中介公司则辩称因房东坚持认为并不包括28日，买房者已违约在先，故不愿再签买卖合同，也不愿返还定金，因几方各执一词，调解无效已告终止，坚持讨回定金且按原先居间合同和约定签约购房的客户，如今只得将卖主和中介公司告上法院，公堂对簿予对裁决。其实这场争执的发生，即已给大家提了个醒，即目前因房价变动而发生的各类违约、毁约、克扣定金、拗断定金纷争日趋增多，即便对“28日前”究竟是否涵盖“28日”的理解，原先虽有约定俗成，如今也可能“豁边”，故执笔签订各种条约合同时，不妨再“多此一举”：在诸如“××日前”后