第六部分：二手房交易典型个案详细分析六
案例33，2004年9月，任女士与某经纪公司签订委托代理购房协议，由经纪公司代理购买位于北京市海淀区永泰西里一处建筑面积77.43平方米的二居室房屋， 成交价为34.5万元。签协议同时，任女士支付该公司购房定金3万元。协议还约定经纪人收到定金后不得向其他人出售此房屋，并确保此房屋不欠任何费用。在该公司办理过户手续期间任女士若不认购此房屋及因任女士的原因导致未完成该房产过户手续，经纪公司有权不退还定金。不久，任女士得知所购房屋的物业费及供暖费尚欠两万多元，于是向经纪公司提出解除合同。
分析：双方签订的有效协议中约定房地产经纪公司应确保此房屋不欠任何费用，但在实际履行中，出现了协议房屋有物业费及供暖费尚未情况。协议中虽约定任女士在办理过户手续期间不认购此房屋及因任女士的原因导致未完成该房产过户手续的，经纪公司有权不退还定金，但导致任女士不认购的原因系协议房屋存在欠费，经纪公司存在过错，因此任女士放弃购买并主张退还定金。
案例34，2004年4月17日，张女士与某中介公司签订了《房地产居间合同》与《定金协议》，由张女士委托中介公司居间介绍买受上海市浦东新区东环龙路某弄的一套住房。双方在合同中约定“房价为131万元，合同有效期为自合同签订之日起72小时，张女士支付中介公司诚意金6000元”。同日，双方还另行签订了一份《买受方看房确认书》一份，载明“张女士不得私下与中介公司曾介绍的出售方进行本委托事项的交易，违者张女士应按私下成交价的1%支付中介公司违约金。”此后，张女士与卖方都未合同规定的4月20日之前到中介公司处签订合同，中介公司书面通知后，也未见有回音。不久，公司得知，张女士在4月30日已经以101万元的价款与上家自行进行了房屋买卖，房屋产权业已正式变更。由于张女士始终未支付居间服务费，中介公司认为张女士与上家私下交易的行为，违反了双方之间的约定，于是，起诉到法院，要求张女士支付违约金。
分析：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张女士与中介公司之间的《房地产居间合同》合法有效，双方均应恪官运亨通。张女士私下与卖方签订《房地产买卖合同》，其行为显已违反双方之间的约定，应按约承担违约责任。
案例35，黄先生不久前通过中介看中了福田区田附近的一套楼房，并经谈价后以70余万元的价格与“房东”林某签订了中介居间合同。合同签订后办理相关手续时，黄先生才发现原来林某并不是真正的房东，真正的房东是一位李女士。当时李女士告诉黄先生，她忙不过来，所以全权委托朋友林某卖房。黄先生也没太在意，双方顺利办理了相关手续。在贷款手续、过户手续办过后不久，黄先生从另一家中介那里获知，林某并不是李女士的朋友，而是一名炒楼者，他通过这次交易从黄先生处赚取了2万元。一听是这么回事，黄先生马上找到经手中介一再追问，获知林某真是赚取差价的炒楼者。
分析：二手房市场有部分炒楼者都采取林某这种手法，目的就是为了规避税收。炒楼者如果自己买下楼房再出售，一方面需要投入较多资金，另一方面则要多交一次契税等税收；而且如果买下后再转手，在两年之内还要交纳高达5%的营业税。像林某这样操作，炒楼成本就大大降低。这样炒楼也有风险，因为林某也交纳了数千元风险金在李女士那里，楼房不能在规定期限内以约定价格交易，风险金就要被没收。此案例中，黄先生很难拿回多付的差价。这起交易合同手续齐备，除非李女士没有同意让林某吃差价，否则黄先生就只能认了。如果要避免黄先生的情况，也很简单，只需签合同前到国土部门进行查询，看所交易的房产是不是挂在与自己签合同的人的名下。
案例36，房主张某有一套面积1994年85平方米左右的住房，经朋友介绍，与买家王女士签订了二手房买卖合同。合同中约定，房屋总价款34万，王女士在合同签订时支付6万元定金，余款在办理房屋过户时一次性付清。合同签订后，张某收取了房屋定金，但在办理过户手续时，王女士提出资金不足，要求先办理过户，房款后付。因朋友介绍的缘故，张某答应了王女士的请示，但与王女士约定，余款必须在3个月内付清，否则每逾