武清麒麟商业中心 公寓产品策略建议
新联康（中国）天津公司 研展部 二零一一年七月
凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。 凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、产品、策略。
项目分析思路图解
宏观环境 区域环境 产品市场 产品定位
目标客群确立 客群心理动机 客户特点描述 客户共性提炼
营销推广建议 销售培训 合作方式建议
根据目前确定的产品，根据定位三角形关系，针对产品、客户、营销三大要素，进一步分析三者之间的动态变化，未来发展，和互动关系。
市场决定本质
产品市场解释
区域整体分析
项目定位确立
客户决定细部
目标客户解读
营销决定价值
全盘目标确立
营销推广建议
项目细节建议
销售培训与督导
报告 提 纲
市场决定本质
区域整体分析 宏观市场 区域市场 产品市场解析 项目基调确立
市场决定定位 把握全局才能推陈出新 城市宏观发展、项目的区位条件是决定市场接受程度的根本所在，因此从大局着眼，对区域的现状及发展的分析是项目研究的出发点。
2011，新国八条出台，一石激起千层浪
国八条与以往政策相比，有何不同？
去市场化的政策下，市场何去何从？
政策环境与经济环境的变迁，开发商新机遇在哪里？
1月12日
央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋
2月20日
银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者
3月10日
国土部出台19条土地新政 强调房地产用地监管
3月11日
国土部剑指土地市场四宗罪 将开展全国检查
3月18日
国资委要78家非地产主业央企15天出退出方案
4月11日
银监会：银行不得对投机投资购房贷款
4月13日
住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨
国务院：贷款买二套房首付不得低于50%
4月15日
4月16日
国土部公布2010年计划住宅供地18万公顷
4月17日
国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷
4月19日
未获预售许可 开发商不得收取定金
4月19日
住建部要求商品住房严格实行购房实名制
4月21日
二套房以住房套数界定 不再以贷款为准
5月2日
央行年内第三次上调存款准备金率
5月5日
关于加强廉租住房管理有关问题的通知
5月26日
关于土地增值税清算有关问题的通知
6月4日
三部委发文明确个人房贷二套房认定标准
6月12日
7月12日
银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇
8月2日
国土部发1457宗闲置土地黑名单
9月4日
首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划
9月27日
国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地
9月29日
中国出台措施巩固房地产市场调控成果
2010年国家先后出台20多条房产政策，遏制房地产价格上涨，9.29调控出台后，房地产市场再次遭受冲击，预计未来市场不容乐观。天津又相继出台各种政策细则。
住建部等七部门发文 加快发展公租房
10月13日
沈阳出台契税细则
沈公积金叫停第三套房贷款 新政抑制投资购房
10月9日
沈城第三套房贷全部叫停
10月14日
10月26日
公积金利率从3.33%调为3.50%
国家及地方房地产政策纷纷出台
政策概览