天津武清项目 2009 12 10 三个层面看项目 区块层面——从发掘区块价值开始：通过城市变迁发现土地属性变化，从而思考传播定位。 项目层面——姿态决定项目价值： 入市的姿态，决定消费者对销售价格的衡量标准。 消费者层面——需求决定销售速度：在每次传播中，皆把握或引导需求。 从一个真实的故事开始 遇见马先生，是在武清的保利·上河雅颂。 马先生，而立之年，武清某私企高级干部，年收入二十余万；最近家添新丁，打算进行住宅升级。 他刚刚订购了一套顶层的LOFT，之所以选择这里，马先生告诉我们：除此之外，别无选择！我已经选择了一个可以买到的最好的社区了，毕竟，这里是武清，没北京上海那么多选择。 保利2.6的容积率的让他不是特别舒服。在马先生的观念中，高档的社区，密度应该足够的低！ 马先生的情况并不是个例，在我们采访的20人中，有7名表达了与马先生类似的观点 一、从发掘区块价值开始 通过城市变迁发现土地属性变化，从而思考传播定位 研究一线城市房地产市场我们发现：每个城市依据人群都有四个层次划分，从最低端的平民区──对应经济住宅，到最高端的富裕区──对应高端别墅 一线城市地产圈层研究 武清近年楼盘汇总 对比一线城市圈层，我们发现：武清高端产品项目严重缺失 武清地产圈层 结论： 武清高端产品项目严重缺失，高端人群无法选择到与他们心里需求相匹配的居住区！ 富人居住圈因为没有合适的产品而缺失掉！ 富人居住圈是一个市场空白，也是一个市场机会！ “尚清湾”能否利用这个机会？ 机会分析 富裕区的创建靠一个项目力量是无法完成的。也就是说，不是创立，而是发现和挖掘，借力一个区域的既有环境提出这个概念！ 如果：第一个发掘出武清富裕区概念，“尚清湾” 将轻松成为一个领域的引领者。 所以，我们将从四个方向探讨项目所在区域是否有可能成为武清当地新贵富裕区的条件和可能： 经济环境 地产趋势 富裕人群 区域资源 经济环境 京津双核之连结点。京津一体化进程加快，作为京津快轨唯一停靠站，京津通道四大节点之一（北京、武清、天津、滨海新区），武清发展无限。 作为武清龙头的武清开发区，经过18年的发展，已经形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业。 武清开发区产业结构 地产趋势 近几年武清土地市场成交迅速增加，2009年1-8月实现成交超过250万平米，区域土地市场表现活跃；武清房地产市场与天津整体市场走势相一致，在区域发展的带动下，预计未来2-3年内市场依然有较大的发展空间； 2009年武清房地产市场走势呈现出迅猛上攻，市场供需两旺，销售价格持续攀高；1-8月武清市场实现成交55万平米，超过08年全年成交量（34万平米），实现成交历史峰值； 2008年武清市场低谷期价格仅为3700元/平米，进入2009年后迅速拉升，目前在4500元/平米左右，一年内涨幅达到21.6%；而在中心城区，以保利上河雅颂为典型项目的个别楼盘均价更是突破6000元/平米 物业供给的档次以中端或中低端为主，建筑设计、园林景观、物业管理等等均处于商品房发展的初级水平阶段； 区域市场产品同质化严重，供给主流是高层板楼和多层，当前阶段武清新城区域未出现高端低密度类别墅产品； 保利上河雅颂是目前区域唯一的中高端住宅项目，总建75万，18-33F板塔结合设计，项目在建筑规划、景观设计、营销推广等方面均超越区域市场水平，是目前区域的标志性建筑 ；目前受市场追捧程度较高，这也能说明： 区域市场的客群对于高品质物业的需求存在很大的引导空间。。