万科·东方尊峪9-11月综合提升建议2 烈焰中
蜕变3 烈焰中的焦灼4 宏观调控影响
政策重压下市场强归静淡
烈焰中的焦灼5 除南山热点片区的后海公馆相对26000带装修的相对价格优势、截流澳城开盘客户成交22套外，博海名苑集中盘优势使得它们吸引较大客流量及相对较好的销售业绩外，本项目、红树西岸、兰溪谷上周都只成交1-2套，而星河丹堤、纯水岸4期、鸿景翠峰、博海等均没有成交，市场整体销售业绩惨淡。
豪宅市场整体表现大幅下滑
数据统计时间：8.13-8-19
豪宅市场
烈焰中的焦灼6 四周以来，客户流量严重减少，“客户流量”成为项目当前急需解决的问题
客户流量成为 最大问题
本项目客流量表现
烈焰中的焦灼7 本项目成交表现
销售业绩 持续下滑
烈焰中的焦灼
单位：套8 老业主信心问题
客户对万科寄予厚望，希望在接受了一二期的价格落差后，万科能在产品细节上予以提升。
业主对项目的信心在消减
烈焰中的焦灼9 新客户拓展问题
06.11.19
07.4.29
6.11
6.18
8.30 第一次开盘
第二次开盘
第一次提价
第二次提价
424套单位 待售中……
推广周期长，缺少新爆发点，效力降低
缺少有效的客源拓展方式
烈焰中的焦灼
10 烈焰中的冷思
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卖点提炼：
烈焰中的冷思
新政前成交客户分析
成交客户年龄集中在30-45岁之间 此群体有经济能力强、 对生活质素要求较高
样本情况:4月29日开盘至7月26日成交客户
罗湖的客户占到尽半成 凸显罗湖人对项目近水楼台的优势 以及他们对罗湖的一份情节 福田客户占近30%
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自行开公司及自由职业者 占到成交总量的33% 印证了项目高端客户群体的定位
年收入40万以上的客户占约40%
卖点提炼：
烈焰中的蜕变
卖点提炼：
烈焰中的冷思
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卖点提炼：
烈焰中的冷思
大学本科以上学历客户占66% 整体素质较高
纯投资客户仅占到6%的比例 购买用途以自住和兼投资为主
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卖点提炼：
烈焰中的冷思
两次以上置业者占比 84% 客户有较丰富的置业经验
购买用于居所的占88% 用于第一居所的占61%
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卖点提炼：
烈焰中的冷思
新政执行前成交客户情况 年龄主要在30-45岁之间 主要居住在罗湖，其次为福田 高收入 自住为主 置业经验较丰富
认同：升值潜力、开发商品牌和景观 排拆：交通便利性、周边配套和户型设计
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卖点提炼：
烈焰中的冷思
新政后成交客户分析
样本情况：有效问券14份（7月27日至今）
5名25岁以下业主中有2名学生 所以30岁以上业主占到近八成 与新政前情况相近
罗湖客户占主导，福田其次 与新政前情况相近
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卖点提炼：
烈焰中的冷思
没有投资用途的客户 4位自住兼投资客户来自： 罗湖2位、福田1位、南山1位
企业及工商业主占37%的比例 公司职员占36%