学校代码10004
密级：公开
北京交通大学
硕士专业学位论文
基于代建制模式的 A地产公司发展战略研究
Research on the Development Strategy of A Real Estate Company
Based on the Agency System Model
作者姓名：马鹏
学
职
号：20140224
导师姓名：唐永忠
专业学位类别：工商管理
称：副教授
学位级别：硕士
北京交通大学
2022年6月
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致谢
感恩北交大，鲜衣怒马致芳华！
参加工作十三年后再次回炉学习，归零心态，潜心钻研。两年的北交大校园
生活转眼间过去了。此时此刻，难舍难分，思绪万千。整个两年在抗击新冠肺炎
疫情中度过，疫情反反复复给我们学习生活造成很多困扰，但面对学习，努力充
实自我的劲头丝毫没有因疫情而衰弱，反而更加强烈。疫情导致经济疲软，面对
“需求收缩，供给冲击，预期转弱”三重压力，身在房地产行业，感受更为明显。
面对不确定的外部环境，面向中华民族复兴的伟大事业，通过系统的学习工商管
理知识，让我更知自己应该担当的责任和使命。
面对即将的毕业，首先想说的是发自内心的感谢，感谢双一流学府北交大提
供学习成长的平台，感谢德高望重老师们知识的传授和人生的点拨，感谢缘份注
定同学们对我的帮助和关心，感谢“知行合一”北交大文化给我的熏陶。
在交大学习期间，很荣幸成为唐永忠导师唐门弟子。两年来，唐导师不厌其
烦的督促我们学习，让我们“笨鸟先飞”提早准备论文，从论文结构、关键词、
逻辑思路、如何检索等知识开始手把手教我们如何写作论文，从选题、开题、撰
稿、修改、定稿过程中给予我们细心指导，每次答辩前都要组织我们演练，给予
指导，增强我们的答辩信心。
感谢北交大经管院的精心培养，感谢 MBA中心老师的辛勤付出，为我们创造
良好学习环境和后勤保障。在这里结识到让我受益一辈子的良师益友，尤其是跨
文化沟通、战略管理、领导力课程让我深深喜爱而顿悟，同时开启了我接触拥抱
资本市场的那扇天窗。
感谢在学习和生活上给我鼓励，对我关怀备至、体贴入微的家人，感谢我的
爱人张丽娟和我的父母，两年来他们承担了全部家庭重担，让我专心学习研究，
上学期间我的二宝还在哺乳期，大宝刚上一年级，我爱人除了上班还要照顾两个
孩子，非常辛苦，他们的付出我看在眼里记在心里。也要感谢我的两个儿子，他
们聪颖天真、活泼可爱总是带给我无尽的快乐和希望，他哥俩成长中的点滴进步
都让我欣喜，让我充满前进的动力。
我深知我们面对是一个巨变的时代，北交大研究生毕业是我新的开始，将所
学运用到工作和生活中，奉献社会，深耕行业，有益他人。坚持长期价值，坚持
长期奋斗。勇于思考，敢于拼搏。无愧于人生，无愧于时代！
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北京交通大学硕士专业学位论文
摘要
摘要
近年来我国经济增速逐步放缓，经济结构调整与转型升级进入关键时期，商
业地产所面临的去库存和转型压力加大，中国房地产企业已经逐渐认识到企业转
型势在必行。特别是2020年突如其来的“新冠肺炎疫情”对宏观经济造成明显
冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场遭受打击最大，商业地产市场面
临困境。市场表现出很多区域项目库存量远大于需求，造成地区库存大幅积压；
另一面是区域性土地供应不足，土地稀缺，土拍价格直线上升，开发成本剧增，
而融资愈难，投资项目资金回收周期较长，新建房地产的市场供求失衡，导致了
许多中小房地产企业的倒闭。A地产公司属于中小型房地产企业，在上述行业发
展背景正积极寻求转型，传统商业模式下拿地难、拿地贵、融资成本高，投资风
险大。但企业面临无活可干的风险，长期发展难以为继。近年来 A地产公司着重
发展轻资产代建模式。然而，由于代建业务供需不匹配，市场机制下商业模式处
于探索阶段，因此，A地产公司必须在转型中明确发展战略。本文以A公司为对
象，研究轻资产模式下公司的发展战略，具有理论意义和实践意义。
第一部分，明确研究内容的背景、意义、国内外文献综述，以及研究方法和
主要内容。第二部分，企业发展战略相关概念及分析方法介绍。对本文运用到的
主要战略分析工具 PEST分析法、SWOT分析法、五力模型竞争分析、QSPM方
法等进行了介绍。第三部分，分析公司外部环境和行业环境。分别对公司面临的
政策环境、经济环境、社会文化环境、技术环境进行了分析，并利用波特五力分
析法对公司的主要竞争者、潜在进入者、顾客议价能力、供应商议价能力、替代
者进行了分析。第四部分，分析公司的内外部环境。首先对 A地产公司及其市场
业务进行了介绍，对 A地产公司的发展历程与现状进行介绍，剖析公司发展战略
存在的问题。第五部分，对 A地产公司进行SWOT分析和QSPM战略决策分析。
对 A地产公司内部竞争的优劣势、机遇挑战进行了分析。通过 QSPM战略决策技
术确定了 A地产公司采用轻资产运营代建模式发展战略，未来 A地产公司深耕北
京区域市场。将其作为主要代建业务市场，承接城市有机更新、安置房、公租房
等保障性住房和大型公共服务配套的代建管理服务。承接城市有机更新及商业综
合体代建后的代商业运营管理服务。承接安置房、公租房等保障性住房代建后物
业管理服务。并对轻资产代建战略的运营规划以某项目为例开展规划。第六部分，
A地产公司在战略发展过程中战略实施的保障。通过对人才保障、组织架构完善、
制度完善、加强战略风险控制、增强企业信息化以及建立战略评估体系等具体的
保障措施，保证 A地产公司发展战略的实施。第七部分，研究结论与展望。
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