华正大厦营销策划思想 亚豪本次工作的“一条宗旨，三个层面” “最大化地提升项目经济效益” 定位最适合区位地段属性与特点 产品最适合楼盘本身的价值发挥 营销最具有客群针对性和实效性 楼盘理解篇 规划现状 对现有产品的理解 公建产品住宅化的五点优势论：速、价、北、面、注 充分利用地缘交通资源形成投资产品的总定位思路 小面积户型低总价高单价的营销思路 压缩商业面积提高销售率 顶层顶级产品打开价格空间的布局手法 “切断”楼座增加低层平面使用效率，提高品质 地下1层停车/商业“灵活”运营思路 灵动现代的立面风格适应未来用户的喜好需求 对现有产品缺点的粗浅认识 户型配比结构单调，面对客群太窄 户型分布均匀，没有充分利用规划条件 客群定位有风险，总价超过100万的50平米小户型市场接受度有限 50年使用年限、水电费、物业费高昂，普通客户承受力有疑问 没有充分考虑北京西部情况，政务区、金融区特点未能充分考虑 商业定位与公寓匹配度不足，商业难以提升上部档次 产品舒适度的基本判断 1 BC2C1AD 产品舒适度的基本判断 2 6层以下的部位与6层以上的部位 由于其对视、遮挡的问题，其户型决不应简单复制 产品舒适度的基本判断 3 在西外大街沿线临街位置，城市整体的生活舒适度是相当有限的 对华正大厦现阶段方案总体的评价 公建住宅化，总体产品定位方案思路认可 全楼座户型均质化，价值分布欠缺合理性 西部产品东部化，总市场定位风险较大 我们的一点感触 在北京西部如此有特点的一个区位， 简单地套用北京东部国际化区域的做法， 复制世界城、复制银钻公寓、复制海晟国际公寓， 缺乏对西部地区的理解和把握， 是具有巨大风险的， 也是无法发挥出项目最大价值的 一句话结论： 我们对于“全中小户型定位”有自己的看法 东西区位理解篇 结论一：特殊产业的“中心之心” 北京西部中央政经区 金融街各大金融机构 各大部委机关、政府部门 南望中央军政区，北望中关村高新产业区 结论二：单纯定位普通自住客群是没有前途的 100万总价的房屋， 可以在四环边买到120平米， 可以在五环边买到160平米， 环境更好，交通也较为便利，更适宜居住。 甚至可以买到万科紫台的叠加townhouse。 （珠江系、万科系等） 结论三：简单地用东部的思路嵌套西部楼盘不妥 东部CBD国际化人士 vs 西部政务人士 东部涉外背景经理人 vs 西部身后背景企业主 东部流光溢彩的时尚国际化生活 vs 西部高贵隐秘看不见的生活 东部投资购买物业出租外籍港澳人士 vs 西部置业自住兼固定资产投资 不同的客户群，不同的生活行为方式 一句话结论： 西部核心地区作盘，要用西部的眼光、西区的方式、 讲西区的语言、做西区的建筑和产品 西区需求理解篇 探索西区需求 一 原定位中： 坚持购房自住＋投资置业的主力客户群依然不放弃！ 这种普通客户群数量充足， 对于保障楼盘销售速度，拉动人气，提高业绩有着稳健的支撑! 探索西区需求 一 然而 普通客群的接受能力有限，调性也不高， 如果只把目光主要投向他们身上， 不利于楼盘提高档次和调性，附加值上不去 客户群战略 基础普通客群 高端西区客群1 高端西区客群2 高端西区客群3 拉动作用 拉动作用。