华融大厦商业裙楼价格策略报告 谨呈：深圳市时轩达实业有限公司 世联地产华融大厦项目组2005年5月 2 报告基本提纲 一、定价背景 二、定价原则 三、价格表制定过程 四、价格推售策略 3 中心区 商业现状 面临的问题 销售现状 价格制定背景 价格制定背景回顾 4 中心区商业现状分析中心区商业氛围平淡，布局零散，成为商务功能的点缀； 银行、酒楼成为消化商业面积的主要客户； 餐饮、中介、办公用品、便利店等成为主要商业配套模式。大客户的洽谈 难点： 5 目前第一组团的裙楼聚集了多家金融机构，已经形成了成 熟的金融配套体系，成为裙楼商业面积消化的大客户，短 期内不会有重大变化； 为写字楼从业人员提供便利生活配套的餐饮业发展迅速， 其发展方向已经转向高端消费模式，预计将会形成中心区 高档餐饮的聚集区域； 便利店、专卖店以其品牌性、便捷性的特点，符合本片区 消费层次的基本需求，是不可缺少的组成部分； 适当超前和抽象交易的定位也是未来发展的趋势：如高档 品牌产品展示厅、信息与教育咨询机构、媒介机构等。 评价： 6 片区商铺销售状况分析 一层街铺基本可以售完，但空置率相当高，表明商铺以投资为主，缺乏统一的商业规划； 二层以上的商业以租赁为主，主要是银行办公或经营餐饮； 早期的国商大厦商铺价格较低，近期的其他项目成交的商铺多维持在36000-40000元/平米。而超出此价格的放盘多有价无市。 7 销售实现目标通过前两个月的销售，迅速回收3500万资金； 第三个月至第七个月完成销售面积的45％以上； 第八个月至第十四个月完成销售面积95％。 实现以上目标的必须具备的条件 保证工程进度； 按揭银行的确定； 及时解套，保证可售面积的足额指标量； 保证350万元营销推广费的计划性支出； 项目包装及协作公司的及时配合。 8 面临的问题 宏观： 国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中对本项目影响大的政策包括“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”、“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”等四部分 。 微观： 历史问题（长期停工负面影响、写字楼70%单位银行抵押之解套问题）； 项目的按揭银行尚未确定，严重影响了销售进度和回款速度，进而有可能影响解套进度和工程进度； 项目感知价值不够，展示条件不充分。 9 项目商业裙楼基本指标 商业面积： 11519.24平米 分层面积： 一层1972平米 二层3724.86平米 三层4507.42平米 四层1314.96平米 层高：5.6米 实用率： 一层76.7-83.2％ 二层64.3%； 三层61.3%； 四层72.5% 10 报告基本提纲 一、定价背景 二、定价原则 三、价格表制定过程 四、价格推售策略 11 根据数据显示，目前中心区商铺的购买者并不以经营者为主，而是投资者。因此商铺的开发定位不仅要考虑如何销售，更重要的是得考虑如何经营的问题。 所以，我们的定价既要考虑利润实现最大化，更要结合经营商家和投资者的承受能力和投资信心。世联认为：。。。。。。