前 言皖西日报社：我公司受贵单位的委托，现对政务新区梅山南路与长安南路交口拟建的“皖西新闻大厦”项目进行投资分析研究。 本投资研究分析的参考资料来源有：六安市政府部门公布的资料和相关的市场调研。我司在依据六安市有关建筑定额和现在的市场售价与租金情况的基础上，对项目进行投资分析，兹将《皖西新闻大厦项目投资分析报告》呈献给贵单位。由于时间仓促，报告中定有不妥之处，请贵单位指正。 安徽高速房地产营销策划有限公司 二OO六年十一月二十八日 目 录第一部分城市经济文化背景 第二部分六安市近三年房地产市场分析 第三部分六安市现阶段房地产开发情况及需求分析 第四部分相关楼盘项目市场调查 第五部分皖西新闻大厦项目SWOT分析 第六部分皖西新闻大厦“开发思路Ⅰ”（出让）投资效益分析 第七部分皖西新闻大厦“开发思路Ⅱ”（划拨）投资效益分析 第八部分开发思路Ⅰ、Ⅱ综合比较分析 第一部分 城市经济文化背景一、六安市情概述 六安辖五县（寿县、舒城、金寨、霍山、霍邱）四区（金安、裕安、开发区、叶集试验区），市域总面积17976平方公里，占全省总面积12.9%。 六安市区行政区域土地面积3583平方公里，市区行政区域面积为全省之最。行政区内实际已经开发建设（市政和公共设施基本具备）的建成区面积46平方公里，建成率仅1.28%。市区总人口175.5万人，仅次于阜阳市（181.77万人）；其中非农人口31.5万人，仅占市区总人口数的17.9%。六安城市人口密度490人/平方公里（175.5万人/3583平方公里），全省平均城市人口密度为1471人/平方公里，合肥已达2458人/平方公里。 截止2004年底，全市常住人口667.75万人，其中居住在城镇的人口140万，占市域总人口的比重（城镇化水平）仅20.97%，远低于全省的27.81%。市区人均居住面积13.32㎡。 六安常年外出流动就业人口达107万人，季节性外出务工者约35万人，大部分人在省外从事劳务活动。可以预见，日益庞大的农村剩余劳动力人群异地城市化现象将持续下去。二、六安经济与历史文化概况 2004年，六安市国内生产总值228.8亿元，人均GDP约422美元。考虑到在外地打工收入汇入本地，六安市实际人均GDP应处于600～700美元的水平。六安具有多方面的优秀文化——皋陶文化、楚文化、红军文化、茶文化、酒文化等。其中以皋陶文化为主力。六安有著名的将军县，茶叶六安瓜片作为历代的贡茶早已闻名遐迩，酒文化以霍山的百年迎驾酒为首。三、六安城市规划发展概况 1.经济发展目标 根据增长速度预测，六安未来20年的经济发展采用两步走的战略部署。第一步实现小康社会的目标，第二步实现中等发达的水平。2010年：GDP总量达到490亿元（59亿美元），年均增长率10%，人均GDP1000美元。2.人口规划 规划城市人口规模：城市人口（万人） 城镇人口（万人） 城镇化水平近期（05年） 3215226%中期（10年） 4020135%远期（20年） 6032650% 3.交通规划 （1）宁西高速六安段：国家2010年远景规划中加快西部地区公路交通重点建设的8条公路大通道之一，六安境内东起高店西至叶集，全长93.47公里，2009年全面建成；建成后将成为连接西北与华东地区的便捷公路通道，对缩短东西部经济发展差距并促进沿线经济的发展具有重要意义。 （2）六武高速：是国家重点公路上海—武汉公路的重要支线，是连接华东及中南地区的交通大动脉，该道路将与105国道、312国道、210省道、209省道一起形成大别山区公路网的骨架。 （3）商景高速周集——六安段：是国家重点干线公路规划中 。。。。。。