营销策略回顾
造势 顺势 趋势
5大难点
地理位置
外环以外,偏!远!
建筑面积：73000平方米
建筑形态：地上三层、地下一层
建筑规模,大
项目规模
入住率低,周边人气，差
周边楼盘
居民消费能力比市区低，30%
居民消费力
自2004年3月30日 ,上海开始实施了新建商品房销售合同网上备案制度,上海市行政区域内新建商品房的销售，均应进行合同网上备案和登记 ,并要求开发商在销售时，必须以栋为单位申领预售证。
1700套需同时推出，不可销控
不可销控
周边不可能消化这么大规模的项目
上海市中心不看好此地段
外地人很难捕捉
全上海最难卖的项目！
小结
怎么办？
周边几个大盘短期快涨 当地普遍认为买到房子等于捡钱 有大批专业黄牛
投机心理严重！
周边客户心理
造势
牡 丹 江 路 商 圈
共康商圈
本案
1、宝山区域内的唯一性
卖点提炼
宝山第一家 集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体 一站式大型购物中心
项目定位
2、品牌商家已经入住
3、与知名商业物业管理公司联合
打一场全面化的广告战争
客户积累策略
广告方式
平面媒体
派单
Sp 活动
房展会
客户积累快速增加
发卡1600张 锁定客户
客户积累结果
应对策略：低价更低，高价更高
地下室下降，一楼价格上涨
发展商 临时提价
营造紧张气氛
把每位有意购房者的信息资料输入，规定一人一号，必须实名，避免了摇号购房中的可人为操作性，也保证了5000组客户的有秩序地领号、摇号
营造紧张气氛
在上海首次引 进公开摇号系统
通宵排队
公开摇号
12月18日
盛大开盘
500套
首战告捷
顺势
媒体策略
地下室7609 一楼27743 二楼17003 三楼11635
地下室4000 一楼3000 二楼2000 三楼2000 地下室3500 二楼2000 三楼2000 1月1日
1月6日
两次提价
价格策略
80%
一个月
完美歼灭
趋势
三大精髓
1、招商先行，引进大卖场吸引人气 2、重视商业管理，引进知名商业管理公司 3、巧用销售技巧
谢谢！