尚源2012年度营销策略总纲2012年1月 目 录 1 2 目标与可售资源 3 4 客户分析 营销策略 市场分析 5 项目机会 目 录 1 2 目标与可售资源 3 4 客户分析 营销策略 市场分析 5 项目机会 万科尚源位于福泉山路与赵重公路交叉口，地处青浦重固镇中心，交通便捷，配套完善。 项目所在区域是大虹桥规划中最核心的功能区，契合大虹桥规划利好以及整体发展趋势，板块的价值潜力日益突显。 随着“大虹桥”概念的推广，万科的品牌优势，以及首创的3G产品，将会成为更多购房群体置业选择的热点区块。 项目所属区块 项目基础数据 效 果 图 基本指标：容积率1.3，绿地率达35％ 占地面积：约12万平方米 规划建筑面积：约15万平方米 户型：精装公寓、联排别墅 规划户数：约1000余户 建筑风格 ：新法式风格 自身配套：约3万方的万科尚活广场、集超市、餐饮和娱乐为一体的区域新商业中心 医疗配套：重固社区卫生中心、中山医院青浦分院、青浦区中医医院 商业配套：现代华庭商业街、意邦国际建材中心、米格天地、吉盛伟邦、奥特莱斯等 教育配套：重固中学、重固中心小学、宋庆龄学校（小学、幼儿园） 、青浦高级中学（重点高中）等 餐饮配套：翠香阁、小乐惠酒店、随意餐厅、徽菜馆等 商业配套效果图 生活配套圈 141 79 存货 新推 一期别墅库存43套 二期别墅未推96套 商业2号楼 140-139-138 137-136-135 125-126-127 128-129-130 133-132-131 2012年货量盘点 2012年销售目标为10.5亿 2012年货量盘点 产品特点： 2012年销售产品条线丰富，公寓、别墅、商业、车位。 公寓未推的5幢分别为1幢79平米的和4幢89平米。 联排除了一期的库存以外，二期还有96套联排待上市。 2012年销售计划 第一季度：“抢金”去化库存为主 第二季度：“吸客”消化公寓为主 第三季度第四季度：树立形象，去化东地块别墅。 目 录 1 2 目标与可售资源 3 4 客户分析 营销策略 市场分析 5 项目机会 全市市场分析 区域市场分析 商业市场分析 2011年市场回顾——全市公寓 2011年公寓市场受政策影响变化明显，呈现明显供大于求局面 10月后价格战逐步响起。 新国八条 加强限购 沪九条限 购、限贷 一房一价 沪四条 限制补税 新国十条提高二套房首付 暂停第三套房贷，提高首套首付 成交日期：11.1—12.25 公寓具备竞争力的降幅需达8折左右，跑量单价在1.0-1.3万/㎡(外环边或有轨交利好可达1.4万/㎡) 2011年 目前唯大幅降价或低开方能突围，主力成交价集中在1-1.3万/㎡ 200-400万低总价联排产品大行其道，单价仅1.6-1.8万/㎡ 其他尚能走量的联排产品主打特价优惠、高附加值 联排市场一蹶不振，整体处于冰冻期 经济型联排产品成为成交主力，致使整体均价下滑 成交日期：11.1—12.25 2011年 均价1.6-1.7万/㎡的低价楼盘，或大幅降价楼盘（8折左右）成为主力 2011年市场回顾——全市联排——全年走势。。。。。。