敬请阅读末页的免责条款
2010/12/24
房地产标杆企业研究
万科：龙头房企的策略 gaotongchina
摘要
? 万科在持续业绩高增长发展目标下，以聚焦住宅单一业
态、高周转为内在商业模式精髓，采取“客户细分、经
济圈聚焦和产品创新”三大发展策略，实现业绩持续高
增长。
? 截至12月1日，万科2010年度销售总额突破1000亿元，相
当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和，提前了49个
月完成其在2004年提出的2014年远景目标。
? 截至2010年9月，万科所持有的货币资金为315.4亿元，
净负债率为27.2%，资金实力进一步增强。公司目前可用
储备资金在500 亿元左右，将持续受益于行业调控带来
的并购机遇,助推公司逆市扩张。
? 万科对自身的定位是房地产行业内的‘制造企业’，以
快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升净
资产收益率。“快速开发”、“快速销售”也已成为万
科经营策略最显著的特征。
? 万科继续坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，
发挥战略纵深优势，控制拿地风险。今年前11个月，万
科新增项目楼面地价约2600元，保持在合理的水平。公
司还新进入昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟
台、乌鲁木齐、清远等市场，目前已进入了逾40个城市，
布局更趋均衡全面。
? 万科的产品线主要包括金色系列（G）、城花系列(C)、
四季系列(T)以及高端系列(Top)等四大系列。在万科的
产品线中，万科将核心价值、土地属性、客户选择、客
户细分作为系列的外在规范，并最终落实至产品类型、
户型和产品的核心价值之中。
Tel: (+86-10) 58677851
Email: info@gaotongchina
房地产标杆企业研究
2
目 录
一、当前市场表现及发展沿革 ................................ 5?
1、企业当前状况 ..............5?
2、发展沿革及企业背景 ..7?
3、展望公司未来 ..............7?
二、运营盈利能力及资本运作 ................................ 9?
1、稳健的财务水平 ..........9?
2、卓越的运营能力 ........10?
3、优秀的费用控制和盈利能力 .........................12?
4、多样化的融资渠道 ....14?
三、区域布局和土地储备 ................................... 16?
1、区域纵深发展战略 ....16?
2、项目分布 ....................17?
3、各城市利润率 ............18?
4、一定强度的新增土储 20?
5、谨慎的拿地策略 ........21?
四、管理与激励机制 .. 24?
1、分散性股权结构 ........24?
2、严苛的股权激励方案 24?
3、放权的管理机制 ........25?
五、产品线与商业模式 26?
1、专注于住宅 ................27?
2、不断提高精装修比例 28?
3、客户导向型产品 ........28?
4、住宅产业化、产品标准化建设 .....................30?
5
、客户关系导向型营销策略 .............................31?
房地产标杆企业研究
3
图表目录
图表 1：万科近十年市场占有率 ................. 5
图表 2：万科2001-2010年销售均价 .......... 5
图表 3：2009年万科营业收入区域分布 .... 6
图表 4：万科2002-2009年净资产负债率 .. 9
图表 5：万科的财务状况 ............................. 9
图表 6：万科负债结构变化趋势 ............... 10
图表 7：万科2002-2009存货周转率 ........ 10
图表 8：万科2002-2009总资产周转率 .... 11
图表 9：万科预收账款增长的资产增长弹性变化趋势 ................ 11
图表 10：万科销售价格变化与整体市场价格变化对比 .............. 12
图表 11：2002-2009万科三项费用率指标 .................................... 12
图表 12：万科2002-2009年盈利能力 ...... 13
图表 13：万科2002-2009年投入资本金回报率 ........................... 13
图表 14：万科多样化的融资渠道 ............. 14
图表 15：万科股权融资情况 ..................... 14
图表 16：2001-2009万科主要融资事件 ... 15
图表 17：万科城市进入战略演进 ............. 16
图表 18：万科2001-2010新进入城市情况 ................................... 16
图表 19：万科未来区域拓展展望 ............. 17
图表 20：万科2009年各城市未竣工面积及开发项目分布图 .... 18
图表 21：万科2009年和2010年土地分布情况 .......................... 18
图表 22：2009年万科分城市营业收入与占比（百万元） ......... 19
图表 23：2009年万科各城市净利润率 .... 19
图表 24：万科近年来各城市净利润率走势趋同 .......................... 20
房地产标杆企业研究
4
图表 25：万科年度新增土地储备情况度 . 20
图表 26：万科土地储备面积/销售面积 .... 21
图表 27：万科2003-2009年销售面积和新增土地储备情况 ....... 21
图表 28：万科2006-2009年平均拿地成本 ................................... 22
图表 29：万科土地储备增加策略——并购合作占比约35% ...... 22
图表 30：2010年中报十大股东情况 ........ 24
图表 31：万科各地公司分布 ..................... 25
图表 32：万科组织结构简图 ..................... 26
图表 33：万科投资性房地产情况 ............. 27
图表 34：万科近十年销售情况 ................. 27
图表 35：万科精装修产品占销售面积和新开工面积的比例 ...... 28
图表 36：万科的五大客户细分及占比 ..... 29
图表 37：万科产品品类 ............................. 29
图表 38：万科系列产品的城市区分布 ..... 30
图表 39：万科的“弹性成批生产体系” . 31