请阅读最后一页信息披露和重要声明 行 业 研 究 行 业 深 度 研 究 报 告 证券研究报告 ＃industryId＃ 物流 推荐(维持） 重点公司 重点公司16E 17E 评级 中储股份0.690.38增持 ＃relatedReport＃相关报告 《2017年2月快递数据点评》 2017-03-15 《快递板块近期大涨的思考— —如何看待2017年快递的投资 机会》2017-03-01 《中通快递2016业绩说明会纪 要暨年报点评》2017-02-2 8＃emailAuthor＃分析师： 王品辉 wangph@xyzq S0190514060002 龚里 gongli@xyzq S0190515020003 ＃assAuthor＃研究助理： 余奕炜 投资要点 ＃summary＃ 流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在其2003年入主中国后，仅10年的时 间内便由14万平方米地产起家，增长百倍至1500万平的物业资产，即使 将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各 大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。在众多光环背后，作为 一个外资完全控股的地产商，普洛斯为何能在房地产这一政府高度把控的 行业做的风生水起？其在中国如此成功的秘诀究竟是什么？是否有值得 我国企业借鉴之处？本篇研究报告通过对于普洛斯的成长轨迹、资产结 构、商业模式等方面做出深刻剖析，希望能对我国仓储物流地产相关企业 研究提供有价值的参考，同时也帮助投资者更好的了解我内物流地产企 业，提前关注并下注有潜力成为“下一个普洛斯”的投资标的
公司2016年年报，公司实现了7.77亿美元的收入，同比增长10%；并实 现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。另外，公司在中国区总资 产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万 平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备
工明确、高效合理的三大闭环战略业务模式；2）进入市场早，被客户认 可度高，拥有先发、垄断的政府及土地资源优势；3）通过出让股权、邀 请认购旗下基金份额、甚至投资入股的形式积极与中国各方政企资源有关 的资本力量结盟，以持续保持现存的土地资源优势
地产管理经验代入中储，未来公司的经营管理效率提升值得期待，同时带 动公司加速地块流转循环开发，加速利润变现；2）公司未来非常可能被 母集团诚通进行股权改革试点，存在再次引入外部其他资本、提高治理的 期望；3）以较低拿地成本进行商业地产循环开发，利润存在再次增值空 间
＃title＃ 从普洛斯看中国物流地产未来潜能 ＃createTime1＃2017年03月16日 请阅读最后一页信息披露和重要声明-2- 行业深度研究报告 目录 报告正文......-4- 投资概要......-4- 一、普洛斯简介.......-4- 1.1、两个普洛斯？...-5- 1.2、普洛斯历史发展轨迹：成立于北美，背靠新加坡财团，发迹于亚洲......-6- 1.3、公司股权结构：新加坡GIC控股，中国财团占据第三大股东....-8- 1.4、公司的全球业务布局：中国业务超过半数.........-9- 二、三大核心业务形成战略“闭环”..........-10- 2.1、物业开发业务：整体业务的基础..........-11- 2.2、物业管理运营业务：收入的主要来源..-12- 2.3、基金管理业务：加杠杆、增速利润周期..........-13- 2.4、各业务部门合力，提供三大服务产品..-17- 三、公司财务分析：中国地区、租金收入为主要来源.........-18- 3.1、收入及利润分拆.........-19- 3.2、物业升值价值占净利润比重高-21- 四、普洛斯在中国..-21- 4.1、普洛斯中国的发展轨迹：从苏州切入，终成中国物流地产龙头...........-21- 4.2、网络布局遍布全国，客户群体以外资企业为主-22- 4.3、普洛斯中国的本地化战略“组合拳”：IPO+政府资源+基金投资者.......-24- 五、普洛斯的成功原因及物流地产的发展机遇........-25- 5.1、成功原因：“高效管理”+“先发优势”+“拿地优势”...........-25- 5.2、发展机遇：“巨大发展空间”+“B2C打开市场需求”...-27- 六、投资策略.........-28- 风险提示....-29- 图表1、普洛斯中国物业面积地位图-4- 图表2、普洛斯与安博臵业的历史分拆及并购历程表...........-7- 图表3、普洛斯几大集团类股东持股比例.....-8- 图表4、普洛斯各国家及地区股东占股比例图..........-9- 图表5、普洛斯净资产全球规模比例-9- 图表6、普洛斯全球主要业务营业数字......-10- 图表7、普洛斯三大业务构成战略“闭环”-11- 图表8、普洛斯历年开发成本利润图..........-12- 图表9、普洛斯各大区域前五大客户表......-12- 图表10、普洛斯各大区域运营数据表格.....-13- 图表11、普洛斯各大区域设立基金简介.....-15- 请阅读最后一页信息披露和重要声明-3- 行业深度研究报告 图表12、普洛斯近年基金管理规模及增速.-15- 图表13、普洛斯近年基金管理费收入及增速..........-15- 图表14、普洛斯标准设施开发业务模式.....-17- 图表15、普洛斯客户定制开发业务模式.....-17- 图表16、普洛斯物业收购与回租业务模式.-18- 图表17、普洛斯近年收入与利润图（单位：亿美元）........-19- 图表18、普洛斯各大区收入占比图-19- 图表19、普洛斯各大区利润占比图-20- 图表20、普洛斯历年收入按业务拆分........-20- 图表21、普洛斯近年地产公允价值变动与利润图（单位：亿美元）...........-21- 图表22、普洛斯在中国的历史沿革-21- 图表23、普洛斯在中国的物流网络简介.....-22- 图表24、普洛斯在中国各区域城市布点及面积......-22- 图表25、普洛斯在中国的布局图...-23- 图表26、普洛斯在中国的主要客户-23- 图表27、普洛斯第二次在中国融资情况.....-24- 图表28、中国工矿仓储用地历年供应量图.-26- 图表29、中国人均物流面积与美国比较图.-27- 图表30、中国现代物流市场供应现状........-27- 图表31、电商零售历史增速图.......-27- 图表32、B2C电商市场份额及预测...........-28- 请阅读最后一页信息披露和重要声明-4- 行业深度研究报告 报告正文 投资概要 在之前的一系列报告中，我们不断强调，未来的物流、尤其是高速增长的电商物 流，在重心上将会从配送为主转向仓储核心模式，而在模式上将会以智能化、自 动化、仓配一体化的现代物流体系为主导，逐渐取代原有的旧配送体系
“普洛斯”，作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，在其2003年入主中国后， 仅10年的时间内便由14万平方米地产起家，增长百倍至1500多万平的物业资产， 而各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户
在这样众多的光环背后，作为一个外资背景的地产商，普洛斯在中国如此成功的 秘诀究竟是什么？其中是否有值得我国企业借鉴之处？本篇研究报告主要的目 的便是通过对于普洛斯的成长轨迹、资产结构、商业模式等各个方面做出深刻剖 析，希望能对我国的物流地产乃至仓储物流相关企业研究提供有价值的参考，同 时也帮助投资者更好的了解我国物流地产行业，提前关注并下注有潜力成为“下 一个普洛斯”的投资标的
一、普洛斯简介 “普洛斯”，英文名GLP（Global Logistics Properties）,一家在中国拥有最多仓储 物流土地及物流产业园的企业，总面积超过1500万平方米。从公司官网提供的中 国市场土地份额图上来看，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来， 也不及其三分之二
图表1、普洛斯中国物业面积地位图
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