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主要观点
1.万科入股物流地产龙头普洛斯、协同效应强大，助力物流地产跳跃发展。
本次收购亚洲最大物流地产商普洛斯将是万科城市配套服务商战略的
重要举措，利好在于：1）双方在开发和经营方面优势互补，其中尤其普
洛斯所擅长的“前端开发+后端基金”的闭环模式可实现重资产业务轻资
产化运营，将对万科的物流地产、商业地产、甚至产业地产将大有帮助；
2）双方在客户资源方面可形成协同，万科在物流地产、商业地产和产业
地产方面的客户资源能与普洛斯的下游客户资源互相引流，并且未来也或
能促进互相之间更多的商业合作。
2.考虑协同效应后收购估值合理，期待资源获取和效率提升的强大优势。
根据普洛斯2016年财报，我们估算普洛斯NAV=物流地产运营122
亿美元（包括中国、日本、巴西和美国等物业估值）+基金管理费及其他
25亿美元（主要由基金管理费组成）-净负债44亿美元，因而对应NAV
为103亿美元，对应每股NAV为2.20美元（或3.02新加坡元）。因而，
本次收购价116亿美元较普洛斯103亿美元估值溢价12%，但考虑万科
和普洛斯双方作为各自行业中的龙头，在开发运营方面以及资源方面优势
互补，将赋予双方未来更广阔的发展空间，并且考虑在未来资源获取以及
效率提升方面的提升，因为我们认为本次收购价格溢价12%较为合理。
3.我国物流地产行业供需缺口巨大、租金回报率可观，仍处朝阳行业阶段。
从需求端看，零售行业对优质物流仓储的需求持续放量，从近几年来
各大电商和保险公司大力投资可见一斑；从供应端看，根据CBRE数据，
2012年存量高标准仓储设施仅1,300万平米，占比全国近7亿平米仓储
面积的2%，同时中国人均仓储面积也仅是美国的1/12（中国人均0.4平
米VS美国5.5平米）；从价格端看，全国优质仓储物业的供不应求已推
动平均租金已连续上涨，且网购规模越大的城市租金涨幅越大。据CBRE
统计，普通物流设施的回报率达6.5%-7%，优质仓储的回报率达8%-11%。
4.投资建议：收购亚洲龙头普洛斯，物流地产跳跃式增长，维持推荐评级。
本次万科领衔中国财团收购亚洲最大物流地产商普洛斯，将使得双方
在开发运营方面以及资源方面优势互补，将赋予双方未来更广阔的发展空
间，尤其普洛斯所擅长的“前端开发+后端基金”的闭环模式可实现重资
产业务轻资产化运营，将对万科的物流地产、商业地产、甚至产业地产将
大有帮助；另外，近期深铁正式成为第一大股东后，深铁与公司间在“轨
道+物业”方面合作也将值得期待，在目前核心城市土地门槛居高不小的
背景下，也将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力和扩大发展空
间；此外，公司自2016年开始作为行业龙头销售表现持续远好于行业，
并且我们分析认为在本轮反常周期下，房企销售规模和销售增速呈正相关
性，规模效应优势加剧，行业集中度也将大幅度跳增，因而利好公司后续
销售继续扩张。我们维持公司2017-19年每股收益分别为2.27、2.70、3.01
元，上调目标价至28.00元，维持推荐评级。
证券分析师：袁豪
执业编号：S0360516120001
电话：021-20572598
邮箱：yuanhao@hcyjs
联系人：曹曼
电话：021-20572593
邮箱：caoman@hcyjs
联系人：鲁星泽
电话：021-20572575
邮箱：luxingze@hcyjs
公司名称及代码 评级
招商蛇口 001979.SH 强烈推荐
新城控股 601155.SH 强烈推荐
华侨城A000069.SZ 推荐
万科A 000002.SZ 推荐
金地集团 600383.SH 推荐
保利地产 600048.SH 推荐
绿地控股 600606.SH 推荐
首开股份 600376.SH 推荐
荣盛发展 002146.SZ 推荐
中南建设 000961.SZ 推荐
华夏幸福 600340.SH 推荐
北京城建 600266.SH 推荐
《房地产行业报告：全国各地加速供地中，
上海住房“十三五”新增供应+2.8%》
2017-07-10
《房地产行业报告：对房地产投资的定性及
定量研究： 土地及低基数推动Q3投资
增速或超10%》
2017-07-13
-4%
16%
16/0716/0916/1117/0117/0317/05
2016-07-18～2017-07-14
沪深300 房地产
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行业表现对比图(近12个月)
推荐公司及评级
证券分析师
行业研究
房地产
2017年07月17日
行业深度研究报告
证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2
目录
一、万科参与普洛斯私有化：万科入股普洛斯、协同效应强大，助力物流地产跳跃发展 ..... 5
（一）万科为主的中国财团参与普洛斯私有化，预计收购方案将于18年4月前完成 ... 5
（二）万科物流地产快速扩张，协同普洛斯优势互补、助力物流地产跳跃发展7
（三）本次收购价较普洛斯NAV溢价12%，但考虑协同效应后收购估值合理 . 9
（四）对万科的投资建议：收购亚洲龙头普洛斯，物流地产开启跳跃式增长，维持推荐评级. 10
二、我国物流地产发展空间：国内物流地产投资机会已来临，物流仓储需求高速增长 ...... 10
（一）电商时代全面崛起，配套物流需求显著提升 ...... 10
（二）物流行业政策逐渐落地，主推降低成本、促进企业规模化 ........ 12
（三）产业转移加速进行，仓储业投资规模持续扩扩张 ........... 14
三、中国物流地产巨头——普洛斯：亚洲最大物流地产商，开发+基金打造闭环缩短投资回报期 .. 15
（一）普洛斯简介：08年分离于美国普洛斯、10年于新加坡上市，目前为亚洲最大物流地产商 ...... 15
（二）物业运营业务：优秀管理奠定高出租率和高续签率 ....... 18
（三）物业开发业务：三大业务模式奠定核心竞争优势 ........... 22
（四）基金管理业务：前端开发+后端基金打造闭环缩短投资回报期... 23
（五）财务分析：高利润率体现租赁优势，公允价值计量提前变现持有物业价值 ....... 24
