1 中国土地市场研究 2009 年3月刊（简版） 2009 年 3 月份，全国大部分城市住宅市场成交呈现大幅增长，从整个 1 季度来看，政策救市和刚性 需求的集中释放，有力推动了市场成交的明显回升。受此利好刺激，各城市土地市场也普遍出现明显好转， 各地政府纷纷加快土地供应节奏，六成以上城市经营性用地供应量出现增长；同时企业拿地信心也有所加 强，尽管受前两月土地供应节奏放缓影响，本月土地成交量有所回落，但出现经营性用地流标现象的城市 继续减少，整体情况持续好转，土地溢价水平也有所提升。国有背景企业本月纷纷出手拿地，借助其雄厚 的资金实力和良好的政府关系，将众多高价地块收入囊中。 总体来看，在住宅市场持续反弹的带动下，土地市场也呈现出回暖态势。但土地市场能否真正持续回 升，一方面仍要取决于宏观经济环境和房产市场的回暖能否延续，另一方面也要取决于政府能否继续保持 平和的心态，以合理的节奏、价格和出让条件进行土地供应。 一、政策——“规范”“盘活”成为本月土地政策两大重心 本月的政策较少，依然延续了之前以规范市场为主的基调。从本月推出的政策来看，政府先后出台了 《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》和《土地管理法修改意见》. 相比较 08 年四季度，政策环境已经 略显宽松。盘活存量土地有可能成为政府下一阶段政策的主要集中方向，上海地方政府已经开始试点对口 开发的模式，盘活企业手中土地，用于保障性住房的建设。 2009 年 3 月全国重大土地政策及事件列表 出台时间 发布部门 政策名称 主要内容 3 月 3 日 国土部 《城乡建设用地增减挂 钩试点管理办法》 挂钩试点项目区内建新地块总面积必须小于拆旧地块总面积，对于擅自扩大试 点范围，突破下达周转指标规模的，将停止该省市的挂钩试点工作，并相应扣 减年度用地指标。 3 月 国土部 《土地管理法（修订意 见稿》 住宅 70 年大限到期后 “按照国家有关规定自动续期” 替换了原来表述明确的 “无 偿自动续期” ，其预留操作空间的用意明显。另外，《意见稿》依然坚持宅基地 只能在集体居民内部流转，集体建设用地的流转和抵押亦受到一定限制。 3 月 19 日 国土部 《国土资源部关于促进 农业稳定发展农民持续 增收推动城乡统筹发展 的若干意见》 在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合“土 地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地”，可采用 “出让、转让等多种方式有偿使用和流转”。 3 月 24 日 国土部 《国土资源部关于全面 实行耕地先补后占有关 问题的通知》 补充耕地能力、占补平衡落实情况与占用耕地计划指标挂钩；各地须建补充耕 地储备库，入库土地整理复垦开发项目统一配号；鼓励社会资金参与补充耕地， 耕地指标通过市场有偿转让用于耕地占补平衡。 二、供求——供应增加成交放缓，主要城市土地流标率进一步下降。 2 本月，受住宅市场成交放量利好刺激，各城市纷纷加快土地供应节奏，6 成以上城市的供应量有所增 加，仅个别城市经营性土地供应量出现下降。但受供应节奏影响，3 月有 7 成左右的城市经营性用地成交 面积出现负增长。 从各城市具体表现来看，沈阳、天津、大连、上海和连云港经营性用地放量明显，本月供地面积都在 100 万平方米以上，其中沈阳为 285.39 万平方米，其次是天津和大连，分别为 268.31 万平方米和 229.1 万平方米；其他城市土地供应面积多集中在 10-50 万平方米。土地成交方面，北京、上海、西安、长春等 城市表现突出，环比增幅均达到 150%以上，其中北京和上海本月经营性用地成交面积分别为 37.38 万和 31.07 万平方米，均创下了 09 年至今最高水平。 2009 年 3 月全国主要城市经营性土地供求列表 供应面积（万平方米） 成交面积（万平方米） 供应面积（万平方米） 成交面积（万平方米） 区 域 城市 3 月 同比 环比 3 月 同比 环比 区 域 城市 3 月 同比 环比 3 月 同比 环比 上海 111.23 1028.1% / 37.38 1129.6% 177.3% 北京 33.6 131.4% 11% 31.07 114% 181.9% 南京 0 -100% / 14.48 33.2% -77.9% 天津 268.31 -18.6% 180.1% 52.45 -77.8% -73.5% 杭州 40.19 / 2750.4% 0.48 -89.2% -93.8% 沈阳 285.39 49.6% 328.8% 2.93 -90.5% -16.5% 合肥 13.92 -86.9% 15.9% 4.9 -28.3% -69.4% 济南 57.85 1061.6% / 0 -100% / 宁波 0.75 -93.5% -98.7% 7.47 -62.2% -85.4% 青岛 13.72 -72% -14.3% 12.21 / 80.4% 常州 0 / / 0 -100% -100% 长春 5.64 16.5% 2.5% 4.23 178.3% 220.5% 苏州 24.98 / / 0 / -100% 华 北 大连 229.1 283.8% 318.6% 54.73 -36.8% 83.4% 无锡 0.23 -34.9% -97.5% 0.83 / -91.9% 重庆 10.03 -30.9% 3358.4% 2.31 -97.6% -90.1% 华 东 连云 108.38 -93.9% / 0 -56.1% / 成都 41.07 -68% 377.6% 8.6 -89.1% -11.3% 广州 0.53 -92.5% / 0 / / 武汉 11.66 / / 0 -100% -100% 深圳 0 -100% / 0 -100% / 西安 10.03 -9.1% -73.7% 44.37 48.9% 255.8% 福州 14.86 2362.3% -26.4% 20.2 3266.7% / 南昌 32.86 157.9% / 0.97 -99% -24.8% 厦门 4.48 -82.6% / 0 / -100.00% 长沙 8.15 -87% 382.2% 0.31 -98.4% -86.6% 华 南 海口 0 -100.0% / 20.3 50.6% / 中 西 郑州 6.19 -38% / 0 -100 % -100% 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 从 08 年底起，各地政府为稳定土地市场，采取了多重措施来保证土地市场的成交，并取得了较好的 成效。3 月全国各重点城市经营性土地流标率为 9.68%，尽管较 2 月份小幅增加了 2 个百分点，但从各城 市具体表现来看，在有经营性用地成交的 22 个城市里，仅有 3 个城市出现了土地流标，整体情况继续好 转。而整个 1 季度全国各重点城市流标的经营性用地共 33 幅，流标率为 10.89%，与 08 年 4 季度 17%的 流标率相比也有明显改善。 3 2009 年 3 月全国经营性用地流标情况列表 区域 城市 经营性土地流标幅数 经营性土地流标率 区域 城市 经营性土地流标幅数 经营性土地流标率 上海 1 8% 北京 0 0% 南京 1 20% 天津 0 0% 杭州 0 0% 沈阳 / / 合肥 0 0% 青岛 0 0% 无锡 0 0% 济南 0 0% 宁波 0 0% 长春 0 0% 苏州 0 0% 华北 大连 0 0% 常州 0 0% 重庆 0 0% 华东 连云港 0 0% 成都 0 0% 广州 0 0% 武汉 0 0% 深圳 0 0% 西安 0 0% 福州 0 0% 南昌 0 0% 厦门 0 0% 长沙 7 87.5% 华南 海口 0 0% 中西 郑州 0 0% 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统询系统 三、价格——成交价格上扬，溢价水平提升 本月经营性用地成交楼板价为 2669 元/平方米，环比上涨 163%。经营性土地成交价格大幅上涨主要 有两方面原因：一是政府为保证土地成交，在前 2 个月推出了较多如上海静安小城地块等区位较好、单价 较高的地块，在一定程度上推高了本月地块的成交价格；二是本月经营性土地成交的溢价率水平较 2 月有 明显提升。从地块溢价情况来看，本月高溢价率地块明显增多，溢价率在 10%以上地块占 17.2%，较上月 增加了 16.3 个百分点，其中有 2 幅地块溢价率都在 90%以上。 2009 年 3 月全国主要城市经营性土地溢价率情况列表 溢价率 溢价率 城市 主要区间 比重 城市 主要区间 比重 上海 / / 长春 0% 100.0% 南京 0.% 100.0% 大连 0% 0.0% 杭州 2%以下 100.0% 武汉 0% 100.0% 合肥 2%以下 80.0% 长沙 0.5% 100.0% 宁波 0% 100.0% 南昌 0% 100.0% 苏州 0% 0.0% 郑州 0% 0.0% 无锡 0% 100.0% 西安 / / 连云港 0% 0.0% 成都 0% 100.0% 常州 0% 0.0% 重庆 0% 0.0% 北京 0% 87.5% 广州 / / 天津 0-15% 82.0% 深圳 0% 100.0% 济南 / / 福州 / / 青岛 2%以下 0.0% 厦门 0 0.0% 沈阳 0% 0.0% 海口 0.05-0.13% 77.8% 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 4 四、政府——各地继续出台措施稳定土地市场成交 在政府大力支持下，近期土地成交已经有所起色，本月各地政府仍然以保证土地市场成交稳定为首要 任务，继续通过尝试勾地制度、降低土地出让起始价格，以及推出市中心优质地块等一系列措施，有效促 进了土地成交。 勾地制度试用范围扩大 继上月福州、南京政府为了确保土地成交，使用“勾地”制度后，本月广州 也采取了同样的措施。预计未来较长一段时间内该制度会被较多地方政府采用，以保证土地市场的平稳。 政府心态平和，低价推地 尽管近期土地市场出现回暖迹象，但政府仍然保持了较为平和的心态，3 月包括上海、福州、天津、合肥等城市都出现了低价推地的现象。在目前的市场状态下，政府已经放平心 态，从追逐土地的高额价格逐步转向寻求市场的稳定。而随着政府土地供应力度的加大，为提高成交率， 土地起始价格还有望继续低开。 结合旧城改造，推出市中心地块刺激市场 随着城市的发展和产业优化升级，一些旧城区已不适宜城 市的发展规划。通过改造这些旧城区，不仅可以提高土地使用强度，而且还能缓解新增建设用地需求不足 的问题。且旧城改造项目多为于市中心地区，绝佳的区位优势对于开发商有很大的吸引力。从本月各地情 况来看，旧城改造项目得到了市场的大量关注。如青岛燕儿岛项目已经成交，而沈阳、广州等地的项目也 引起了多方关注。 五、企业——国资背景企业表现积极，拿获多幅高价地块 本月土地市场上部分大型国资背景企业继续表现活跃，凭借雄厚的资金实力，良好的政府关系拿获了 多幅高价地块，如山东鲁商置业有限公司以 50.85 亿元获得青岛燕儿岛项目；大连港投资发展有限公司以 49.2 亿元竞得大连港西区 5 号地块；大连万达以 10.46 亿元竞得天津津滨商务商贸中