聊城综合体项目营销策划报告 KEY POINTS 第一部分：项目解读 城市宏观背景 项目本体分析 第四部分：项目建议 项目商业建议 项目产品建议 项目价格建议 第三部分：营销推广 项目形象定位 项目推盘策略 项目推广策略 第二部分：市场解析 商业市场解析 住宅市场解析 公寓市场解析 Ⅰ 项目解读 城市宏观背景 项目本体分析 城市区位属性——地处山东、河北、河南三省交界，属于冀鲁豫城市群内具有一定城市规模，经济发展有潜力的城市 聊城全市总面积8715平方公里，建成区面积为69.97平方公里。属于中等规模城市，中心城区规模小，城镇居民主要消费和生活的区域比较集中。 2012聊城GDP已经突破了2000亿元大关，在冀鲁豫城市群城市中的第二位，是城市群中经济实力较强的城市 城市人口分布——各辖区人口分布相对均衡，市区人口集中度并不高，但聊城居民商贸活动主要集中在东昌府区，流动人口较多，主城区对下辖县市吸引力较强 聊城市下辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市 ps：上表人口为第六次人口普查数据 城市人口变动——近年聊城人口持续保持3%以上的增长率，在三、四线城市中较为少见，为城市房地产的健康提供有力支撑 聊城市是一个劳动输出型城市，近年来城镇人口保持平稳的增长状况 2012年聊城城镇化率已达到40%，规划将在2015年达到50% 从2012年到2015年将成为聊城城镇化快速增长期，人口增长速度加快 2012年聊城常住人口达到了589万人，其中城镇人口为198万人，2012年城镇人口增长率为3%，到2015年聊城城镇化进入快速增长期，人口将有快速增加 城市发展规划——从规划来看，未来城市人口导入力度非常大，城市建设进入向外快速扩张阶段，对房地产市场的发展将产生极大的利好 聊城城区规划主要呈现向东、向南的发展格局，其中东昌府区仍然是规划人口密度最高的区域，是城市商务、商业、居住、休闲娱乐的聚集圈 城市经济实力——聊城经济实力较强，增长速度快，居民人均可支配收入稳步提高，消费总量迅速扩大，为房地产市场的发展提供了有力支撑，城市进入快速发展阶段 2012聊城GDP已经突破了2000亿元大关，城市发展和建设将进入快速发展阶段 近年来城镇居民可支配收入水平迅速提高，有利于住宅和商业的开发 聊城市是一个劳动输出型城市，近年来城镇人口保持平稳的增长状况 聊城市中心城区商业消费总量迅速扩大，成为全市的消费聚集地 城市宏观分析小结 城市属性聊城属于冀鲁豫城市群内具有一定规模，经济发展有潜力的城市； 中心城区对下辖县市的辐射力和吸引力较强，居民商贸活动集中，城市建设已开始进入向外围快速扩张的阶段 城市人口整体分布上，城市人口较为分散，市区户籍人口不足百万，但流动人口较多，城市向心力强； 近年来城市人口持续保持高增长，未来城市人口规划导入力度大 城市经济聊城GDP已突破2000亿元大关，城市经济增速快、发展有潜力； 居民收入水平快速提高，消费意识和消费欲望强烈，消费总量迅速扩大 人口的高速增长、城市化率的不断提高、居民收入水平的快速提升等因素，为聊城房地产市场发展提供了有力的支撑； 城市已步入快速外扩的发展阶段及中心城区对下辖县市的强向心力，将有利于提升本案地段价值的认可度和扩大潜在客源面 Ⅰ 项目解读 城市宏观背景 项目本体分析 本案 项目区位——项目地块位于聊城主城区—东昌府区，紧邻城市核心区，东、西两侧紧临的卫育路和柳园路分别直达城市核心区和商业中心区 项目从双力路分为南、北两个地块，具体范围为： 1.北侧地块范围：电大路以南、卫育路以东、双力路以北、柳园路以西； 2.南侧地块范围：建设路以北、卫育路以东、双力路以南、汽车站以西[除去市残联（医院）、建设路小学、市国安局等单位] 柳园路 城市南北向中轴线 东昌路 城市东西向中轴线 香江大市场 大学城 城市核心区 商业 中心 建设路、柳园路东南角 项目环境——两地块内均为棚户区，南地块周边相对成熟，北地块现有人气不足，但周边多个相邻地块都有开发改造意向，未来区域环境及价值有望得到改善和提升 汽车站 小学 国安 北地块 南地块 香江光彩大市场 三医院 昌润金刚石 香江光彩大市场 建设西路沿街商业 建设路小学 国安局 建设路、柳园路西南角 汽车总站 柳园路沿线 卫育路沿街商业 卫育路、双力路路口 昌润金刚石 地块北侧新建小区 地块内部棚户区 昌华信合花苑 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看