杭州世茂江滨COSMO推广策略
在何处 我是谁 谁是我 对谁说 说什么 怎么说
在何处？市场环境
作为杭州三个副城之一，以经济技术开发区和教园区为骨干的综合性新城
下沙与杭州的关系
在城市东扩的规划下，未来人口的大量导入使得下沙新城将迎来新一波住宅需求高潮
地铁一号线的贯通直接拉近了物理与心理距离
形势逼人
我们眼中唯一的竞争对手
IBC杭州东部国际商务中心 占地面积约6万平方米，总建筑面积约25万平方米，其中开发区市民中心项目总建筑面积约5.4万平方米。建成后的东部国际商务中心将具备政府办公、五星级酒店、国际尖端标准A级写字楼以及地铁商业空间等功能设施。 东峰、西峰国际A级精装写字楼 五星级商务酒店，希尔顿逸林酒店 莎玛和达服务式公寓 “金沙汇”地铁购物广场
推广动作
价值： 4月份 和达世贸展厅盛大开放 7月份 荣获博鳌中国地产金砖奖——中国城市综合体新地标大奖 7月份 “角逐世界的力量 ”——希尔顿DOUBLE TREE酒店及SHAMA服务式公寓品牌登陆浙江首发盛典暨IBC金奖宣传片亚洲首映晚宴 8月底 IBC首期开盘劲销236套 三大件：品质 实力 关注 同时发力 项目高端形象傲然挺立 买点：地铁资源
慎重定夺产品属性 产品力争以特色突围
我是谁？产品属性
2.1 表象定义：我是“建筑综合体”
定义：指写字楼、酒店、住宅、商业、娱乐配套等建筑的有机整合体别称：城中城 功能：公寓+旅店+购物+体验+娱乐 针对：传统建筑群，个体各自为政，彼此没有联系，使用不方便的问题前提：统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营 特点：每个项目“混合+互动”，共同构筑完整的小社会形态
很好，我们知道自己是区域内目前唯一的综合体项目
更好，我们能意识到自己还拥有得天独厚的交通优势
最好，我们能清醒地思考一个差别：
我们是在一个地理中心，并且这个中心极具潜力 那么我们要做蓝海
2.2 我是“下沙新生活方式的起点”
2.3 更迭观念 “我” 在下沙，我代表杭州东部繁华的中心
人流旺地
地理地标
心理座标
城市名片
谁是我？模式分析
3.1 综合体发展的四种模式
综合体发展模式 综合体发展模式以综合体各功能的比例来确 定，但功能主导性才是考量发展模式的关键。
本项目对比借鉴案例的结论
结论
采用一种方式，统领住宅、商业、写字楼或酒店，强化项目长久的投资利益及价值，发扬项目多功能于一体的优点。
市场的发力点不在于业态的区分，而在于特色的持有。 区域已建成及在建的大型住宅区，推广操作皆着重于“空间”而非“资源” 。一个真正能体现城市风景的建筑综合体，应 是功能互动的，应该能够让人们随时处于LIVING、SHOPPING、VISITING、以及ENJOYING的状态之中

3.2 单项考察
商业
酒店
住宅
障碍：商业人流干扰私密安静 项目性质影响价值评估
刺穿：展示项目独特性及品质力 用标签价值补充投资利益
障碍：景观、宜居资源处于劣势
刺穿：引领高水准配套所营造 的国际化城市生活
对谁说？消费者分析
4.1 公寓的目标消费群
现阶段我们的客群面（主力） 温州、台州等地的投资客或者和下沙有着关联的异地购房者
现阶段我们的客群面（偶得） 下沙（高教园区、开发区各企业、和下沙有业务往来的企业、下沙事业单位以及临近周边的乡县） 九堡（四季青市场、东站及市场、华贸鞋城等市场的私营业主）
老杭州人： 我宁愿在市区买个二手房，也不愿意住到下沙去，工业区哎……
COSMO的尴尬
新杭州人1： 下沙太远了，虽然房价便宜，但是我在文三路上班，这样还是感觉不方便，等等吧……
新杭州人2： 其实住在下沙也不是不能接受，但是旁边的朋友都在市区，到那里社交圈子会狭窄很多，晚上八点路上都没什么人了，等等吧……
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