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华润精细化成本管理培训分享银城地产管理制度54页

东莞银城***
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更新时间:2017/10/30(发布于广东)

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文本描述
华润精细化成本管理培训分享54P ----成本采购部 2013.5.29

精细化成本管理——采购篇
2017-10-06
贯穿开发全过程成本工作
目标成本―→合约规划/采购策划―→采购计划―→招标―→定标、合同签订―→合同执行―→合同结算―→后评估―→成本数据库
2017-10-06
2017-10-06产品线定义及与项目的对应目标成本中技术含量参考限额设计指标不可预见费预测及预留
目标成本编制
1、
产品线定义及与项目的对应
华润置地住宅产品线分为7类:
郊区改善
城市改善
城郊品质
城市品质
郊区高端
城市高端
万象高端
划分方式:基于已获取土地项目的土地特质以及客户定位情况综合判断的,已在进行开发的或者定位已清晰的项目其产品线归属清晰。而部分规模较大项目,分期较多,后期的项目定位并未确定,目前市场形势变化较快,只能结合其现有分期的项目情况进行推断。如“重庆二十四城、常州华润国际社区”等
1、
产品线定义及与项目的对应
2017-10-06
银城产品线
2、
目标成本中技术含量参考
结合产品线统计各项目的技术含量指标,经统计各城市公司去年上报建安目标成本体系的造价信息卡,分析得出以下数据:
(1)、地下室含量均值
2017-10-06
(2)、各产品线技术含量均值
2、
目标成本中技术含量参考
2、
目标成本中技术含量参考
说明:砌体含量、内粉含量的选择使用上可按户型面积、房间数量调整;钢筋含量、砼含量的选择使用上可结合设计意见

2、
目标成本中技术含量参考
3、
限额设计指标
3、
限额设计指标
4、
不可预见费预测及预留
1、人工、材料上涨预测 (1)钢筋 根据钢铁网材料出厂价走势,结合国际经济形势、铁矿石及国内政策、市场各因素,保守预计保守估计2012年螺纹钢仍在高位震荡运行,不排除下降的可能。2012年测算时保守估计仍维持2011年均价5040元/吨上下。 (2)商品混凝土 根据水泥网及各城市上报商砼造价信息价走势,结合国内调控政策、保障房政策影响,保守估计2012年仍在高位运行,不排除下降的可能。测算时保守估计仍按2011年均水平C30泵送砼即380元/m3。因水泥、商砼具有区域特性,各城市公司也可按区域特点,做适当调整

(3)建安人工 根据中国建设工程造价信息网人工、建安成本走势,结合市场情况、宏观调控政策影响, 人工上涨仍然是长期趋势,中国建设工程造价信息网公布2011年人工上涨22%,预计未来上涨幅度与2011年趋同。主体建安工程人工费约350元/m2,占主体建安工程1700元/m2(不含内装、外装工程、燃气、电梯等)20%。若上涨30%,105元/m2,则对主体建安影响为5.8%,经模型测算对项目建安单方成本影响为3%

2、项目不同开发阶段目标成本编制的误差预留 方案及扩初阶段:可考虑10%的编制误差。 施工图阶段:可考虑设计变更因素的影响,住宅为5%,综合体为8%。 施工阶段:因人工材料上涨等因素建议考虑不可预见费150元/m2。 3、不可预见费在目标成本编制中的处理方式 工程量不可放大,综合单价按目前市场价格水平测算,人工材料上涨预测和不同阶段的编制误差放入各成本科目下的“其他”中

4、
不可预见费预测及预留方案设计阶段
成本控制重点:规划设计 / 方案评审 / 设计成果报批
扩初或初步设计阶段
成本控制重点:扩初设计任务书 / 产品配置表 / 扩初设计成果 / 建安成本概算书 / 基础方案评审3
施工图设计阶段
成本控制重点:施工图设计任务书 / 施工图设计成果报批 / 建安成本预算书设计细节综合体类设计管理精装修设计
2.1 工程变更流程图
2.2 工程变更制度中的要求
规范所有参与工程建设的单位,包括设计院、监理公司、总包单位、专业指定分包等在项目进展过程中的往来

3.1 收文(来文仅限于工作信函、现场签证确认单及工程指令确认单等三种函件形式。)
3.2 发文(发文仅限于工程联系函、工程指令、合约联系函形式。)
。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看