东山项目营销报告 一、市场背景分析 二、项目概况 三、客源分析 四、项目定位 五、规划建议 六、价格策略 七、项目形象定位 八、营销推广 九、秀稿部分 第一篇：市场背景分析 （一）苏州经济概况1、苏州人口发展情况 2、苏州市GDP发展情况 3、苏州市人均收入、储蓄情况 （二）苏州房地产发展情况1、2003-苏州房地产发展情况： 2、苏州未来房地产市场的发展 （1）今年以来房地产行业整体运行情况房价涨幅趋于平缓在调控的重槌之下，今年以来全国房价继续普遍上涨，但涨幅趋于平缓。 调控之下景气依旧尽管行业调控政策密集出台，但代表房地产行业景气度的国房景气指数却从年初回升，下半年来走势平稳。可见，房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍保持着适度的繁荣 先行指标增速回落在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下，土地购置和开发等指标都有所下降，未来房地产供应量或会因此而趋紧。 购房需求一定程度受抑制 今年银行利率已上调五次，预计还会上调一次，购房者房贷压力增大，一定程度上抑制购房需求。 （2）苏州未来房地产市场的发展 从供应主体看：苏州位处长三角地区，经济发达，近几年来，一些房地产开发大鳄纷纷来到苏州，寻求新的发展，比如：万科、中海、世茂等国内外较强的房地产开发企业大量涉足苏州市。这些外来的房地产大鳄拥有外地成功的运作经验，实力雄厚，在产品的概念和营销的思路上都有独到的见解。随着苏州市招商引资力度的不断加大，作为房地产市场主体的地产开发商正在自身发展中更加理性和成熟 从需求规模看：近年来，苏州经济快速增长，GDP和人均GDP呈稳步上升趋势，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。苏州城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房升级的需要，同时，随着近几年外地来苏工作人员不断增多，居住需求也较快增加，这些都保证苏州房地产业在未来的几年中将继续保持景气局面 从市场价格看：这两年，受宏观调控的影响，苏州商品房价格走势相对平稳，另外，综合苏州经济发展态势，预计下半年苏城房价将呈现稳中有升的局面 （三）苏州市别墅市场概况 苏州市的别墅兴起于上个世纪的90年代，现阶段作为别墅的第三次浪潮，良好的自然、经济环境为苏州别墅市场撑起了一片睛天。 但是就国家的相关政策措施来看，预售收入所得税的上调、贷款利率的提高、对别墅的重新定义以及业界里提高房贷首付款比例的些许话题，无不给别墅带来一定的影响，因而将来选择什么样的别墅产品来避免不利因素，进而契合市场，将会是以后地产竞争的一个有利点 1、独立别墅市场分析 产品分析： 在售独立别墅多以三层居多；以单车库设计为主，也有部分项目有双车库；基本上都附赠花园；产品风格多为欧式风格，少数项目主打园林式、苏式风格。 全市各区域独立别墅项目因区域环境、项目本身条件等因素，价格差别较大 去化分析： 相城区域由于远离城区，去化速度和去化率较低。 吴中木渎区产品同质化严重，销售周期较长，去化速度较慢。 园区市场由于金鸡湖较好的自然环境和高起点规划，因此独立别墅去化较好。加上园区别墅推案集中在金鸡湖区域周边，预计未来该区域独立别墅将有更好的市场接受度和去化效果。 市区独立别墅没有新盘推出。 太湖区域别墅主要以旅游度假型为主，区域推案量相对较大，且万元以上的均价和较高的总价使得该区域去化速度较低 2、双拼、联体及叠加别墅市场 产品分析： 在售双拼别墅和联体别墅以二层和三层为主；单车库设计为主；夹层计入总面积，车库不计；产品风格多为欧式风格；产品竞争力不强。 在售叠加别墅均分布在园区，从目前市场来看，园区叠加别墅定位较高，单总价都较高，因此在一定程度上影响了项目的去化。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看