第二部分：业务篇 第四部分：策划篇 核心内容 第三部分：企划篇 第一部分：市场篇 别墅市场研究 项目定位 全国政策分析 政府心态 调控的影响 政策环境分析 当地政策分析 房地产市场宏观调控——全国篇 5.30《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》 7.24《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 12.12《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》 5月中旬，房地产贷款审批权收回省行或者总行 7-11月份，3次上调金融机构存款准备金率 4-10月份，四次上调贷款利率 1-12月份，10次上调金融机构存款准备金率 第一套动作——基础调控 第三套动作——减少货币供应和增加融资成本 第二套动作——土地供应 注： 4.25上调金融机构存款准备金率0.5个百分点 9.27，提高二套房首付以及贷款利率 2月，国土资源部明确规定，将严格执行土地增值税条令 房地产市场宏观调控——苏州篇 《苏州市地方税务局个人出售房屋所得征收个人所得税暂行办法》 《苏州市户籍准入登记暂行办法》 《苏州市市区存量房买卖网上管理办法（暂行）》 房价影响：增长幅度普遍下降；交易量的下降；深圳等近期涨幅比较大的一线城市，房价有下降的趋势，对于其他城市来说，主要是客户心里场面的影响 土地影响：政策增生大量近郊土地，同类产品同期产生巨大盘量供应，项目竞争压力加剧；别墅这样的超低密度住宅的土地供应是受限制的，政策是趋于收紧的；影响高端房地产项目的开发，别墅项目的开发受到了严格的控制。别墅产品将会逐步稀缺,现有别墅用地日显珍贵 开发商的影响：所依赖的融资渠道趋于限制；融资成本的增加；促使开发商融资渠道的多样化；一些过度依赖银行贷款、融资渠道单一的开发企业将被市场淘汰 宏观调控 购房者的影响：投资性需求尤其是投机性需求受到打压，一定程度上使得需求市场大幅度“缩水”；正常刚性需求也受到一定的压制，市场持币待购的观望气氛浓厚 从今年两会上温家宝总理做的政府工作报告中，我们可以清楚地看到政府对房地产的一个鲜明的态度： 1、继续解决房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题； 2、着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房 和经济适用房； 3、整顿规范房地产和建筑市场秩序，促进房地产业和建筑业健康发展 政府对房地产开发的鲜明态度 别墅市场研究 项目定位 别墅发展历程 SWOT分析 竞争项目走势 政策环境分析 别墅市场格局 别墅发展历程 苏州别墅市场格局 城区板块 金鸡湖板块 相城板块 木渎板块 太湖板块 越溪板块 苏州别墅市场整体特征 苏州别墅项目一栏表 各板块特征分析 结论 本项目所在区别墅市场与各竞争板块对比分析 竞争项目走势 结论： 1）产品同质化竞争比较激烈； 2）个案都采取分期“少量多推”策略，避免直接竞争； 本案启示：区域竞争是比较激烈的，如何突破竞争个案的堵截，是项目必须考虑的问题。我们必须通过产品附加值的提升、强有力的企划推广手段，来区别竞争个案，走差异化竞争的道路 市场总结 供应量继续放大，竞争激烈 原市场户型面积普遍偏大 单价、总价不断挑战市场接纳力 产品日新月异，品质提升较快 营销手段不断升级 楼市不断催生“豪宅”的出现 高性价比居住别墅成为市场主打 特殊的营销手段 合理的户型面积 较高的产品品质 项目成功关键点 项目 SOWT分析 本案与市场主要竞争对手对比分析 启示： 在和市场主要竞争楼盘对比中，本案的优势不明显，无法和其正面竞争。要避开竞争个案的锋芒，采取适合的营销策略和推广策略是本案突出重围的两个重要手段 热点项目点评 太湖帕堤欧(二期) 热点项目点评 福园（二期） 本项目核心竞争力可挖掘度强，锁定需求最为旺盛的中高级置业者，同时具备了一定的投资价值和乐观的发展前景。 劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。选择合适时机入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。 项目市场整体风险值比较大，如果要快速实现资金回笼，核心要素是销售推广体系的强力配合，以及在短时间内的开拓多种客户渠道。 综合分析结论： 别墅市场研究 项目定位 形象定位 客源定位 功能定位 政策环境分析 档次定位 健康、现代、人性化美墅 市场形象定位 市场前提 矛 盾 物业 服务 景观 档次 配套 人文 概念 品质 产品 硬件 软环境 市 场 缺 乏 的 市 场 需 要 的 定位诠释 健康、现代、人性化美墅 规划 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看