2017-04-16 “深国投.鸿福路”项目策划书 谨呈：深圳深国投房地产开发有限公司东莞— 中国十大最佳魅力城市 中国十大最具经济活力城市 GDP—1155.3亿元； 全社会固定资产投资—427.84亿元； 社会商品零售总额—389.04亿元东莞活力中心——续就城市辉煌典范 群众艺术馆 鸿福路 行政办事中心 人民大会堂 国书馆 群众艺术馆 莞太大道 展示中心 大剧院 科学技术博物馆 青少年活动中心 本项目 拥揽最令人激越的都市动线 成功人士身份的坐标 交通枢纽地段、市场前景倍受青睐 区位属性项目界定 本项目是位于新城市中心区的、中小规模的、区位优势明显的项目 占地:18738平方米 建面:80573平方米 可售面积:65583平方米 容积率:3.5 建筑层数:≤23通过对区位及项目属性界定，我们所面临的九大核心思考？ 1、城市中心区对项目的影响？ 2、银城商圈与项目的关系和机会？ 3、银丰路给项目带来的机遇与挑战？ 区位三大机遇 ？ 1、东莞商业总量对项目影响有多大？ 2、东莞商业到底如何,项目商业是否可行？ 3、项目推出将会面临怎样的发展机会？ 商业市场三大思考 1、项目如何汇聚人流，引领消费时尚？ 2、如何触发区内居民消费？ 3、如何成为最有活力、最有魅力的商圈？ 商脉、人脉三大思考 城市中心区——经济信息的聚集地、财富资本的源动力、都市前沿的时尚领地 银城商圈——金融商贸核心地带、城市商务轴心、汇聚城市最繁华畅通之道 银丰路——缔造东莞饮食、娱乐典范，形成了区内消费惯性，项目可借势发展 东莞商业总量将近200万平米，预计今年推出货量为 商业竞争虽大，但处于无序发展状态，项目可形成独特的竞争优势脱颖而出 沃尔玛商圈的形成及中心区商业氛围的形成，必定会带来大量消费人群 缔造极具特色的商务休闲领地，汇聚城市白领饮食、休闲的繁华地 延续银丰路饮食文化并捕捉区内商业空白，形成区内消费互补 项目位于居民区内，具有强有力的消费支撑力我们期望的理想目标 销售周期：5——12月 9.8 3800—4500 商业价格：1.5—3万元/平米，力争铺王实现 万元/平米 住宅价格：均价实现 元/平米。本项目 沃尔玛 商场 银丰路 零星商业 零星商业 零星商业 沃尔玛商圈 （核心商圈） 零星商业 （营造商业氛围） ║ 新兴商圈 （整合的结果） 沃尔玛商圈作为一个整体定位， 资源共享 分流银丰路客户资源， 以沃尔玛商圈为核心商圈， 与零星分布的商业共同营造商业氛围， 形成的新兴商圈， 将是东莞最有活力、最有魅力的商圈之一 整合资源，化零为整 商业整体定位的思考打造具有新城市中心特色的、 充满活力和激情的沃尔玛国际时尚街区 从目前东莞典型的特色商业街经营状况来看，临街街铺的经营状况普遍良好，空铺量少。商业街的可经营性和持续经营性高 畅销的商业形态 √ 东莞现有商业类型分析商业街业态定位 项目商业街主业态： 餐饮 +服装 √ √ 商业街铺面层数定位 商业街铺面定位 本项目商业街层数： 不超过2 层 项目商业街的适度面积： 50—90平米,商业消费客户验证 本项目的定位与客户的需求是吻合的 12 街铺价值判断： （街铺价值按图示序号递减） 1号铺位考虑打造东莞铺王； 2、3号铺位考虑作为主力店； 若商铺在沃尔玛开业前发售，要提前做好沃尔玛形象以及主力店商业形象。 2号铺作为餐饮的主力店，3号铺作为服装主力店。其他店铺的业态自然形成。 部分的1、2层商铺可以考虑捆绑销售，通过1楼带动2楼。 A区商业布局1——全街铺方案 异域风情街区 本方案要将改动现有的住宅建筑布局， 同时考虑与鸿福广场楼间距的问题。 室外有足够的街面展示，形成较有特色的沿街商铺。 A B1517 一楼四面临街，中间及二楼做室内步行街； 管理难度大，室内街铺物业管理费较高 2F A商业布局2——街铺加室内步行街方案1921 蓝色为两层商铺，红色为一层商铺。 红色区域因为位置较偏，部分可以考虑作为社区商业，如干洗店等满足住宅的需要 B区商业布局建议 注：以上方案仅供参考，具体设计将与设计师共同探讨，模拟测算后确定 22 23 24 25 商住物业 26 项目可发展物业方向——哪种物业类型在实现利润最大化的同时，其风险最低？ 普通住宅 小户型公寓 商务写字楼 市场供应量及市场特征； 项目规模及地块形状、所处资源； 区位优势明显，商务氛围逐渐形成； 周边写字楼供应量大，市场同质化竞争激烈； 全小户型反应良好，消费者不断壮大； 项目区位及配套、规模 ？ ？ ？ 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看