万科翡丽山竞标报告 谨呈:东莞市万科房地产有限公司 世联对目标的解析： 高端+加速 东莞市富人TOP1居所 项目价值分析 开发商目标： 世联豪宅操作经验总结-豪宅要素 自然资源 先天条件 区位优势 发展商品牌(人文资源) 本项目 先天条件概况。 项目基础指标： 总用地面积：249536.11平米； 总建筑面积：420804平米； 别墅建筑面积：约20000平米； 高层建筑面积：约350000平米； 综合容积率：1.5； 建筑密度：22% 绿地率：40% 层数：18 层高：57米 本项目属于新兴的南城片区，地处水濂山片区与厚街镇区交界处，非城市中心，与同片区其他项目对比，具有一定的山体景观，但资源优势不够突出； 御花苑图片 不同的客户眼中看项目 7月，世联集团针对拥有东莞豪宅物业的“莞深广惠” 高端客户就水濂山片区进行深度访谈： （东城说）生活不太方便，但空气、环境好，未来发展前景好。 （莞城说）有点偏，以后应该不错，没有什么配套吧！ （虎门说）交通方便，生态环境好，有山有水，未来居住的人层次比较高吧。 （厚街说）以后的发展不错，交通也方便，配套现在还不够完善。 （深圳说）水濂山那边的景观非常好，而且距离城区也比较近。 （广州说） 看过关注水濂山的相关报道，我是想投资，南城是新区吧。 … 06-07万科珠三角重点项目产品线分类 万科城区顶级豪宅系列尚未建立 先天条件概况。 ——很多朋友都买了万科的房子，万科还不错。它的质量和服务还不错 ——万科知道，但感觉他是做大众盘的，比较平民 ——万科还可以，但是它没有一开始就做豪宅，比较普通大众化。 ——万科很好的，地产做得最牛的，我都有买万科的股票。 ——万科很好，万科城、四季花城、十七英里、东海岸、这些我都有去过，做得确实很好。 泛公务员类客户对万科品牌的认知度强 高端的塔尖客户则对万科的认知相对较弱 万科品牌现有市场形象：高知名度，但形象较模糊，白领气质强，城区顶级豪宅打造上尚未被市场认可。