1 报告结构 Mission ——目标梳理 项目概况 目标梳理 本项目位于两大最高提及率片区的边缘 项目所在区位的成熟度较低 “ 老厂房 旧村 运河 单行道 …… ” 5期 1期 2期 3期 4期 基本指标： 总占地面积：8.32 万平米 总建筑面积：24.1 万平米 容积率：﹤﹦2.9 建筑密度：﹤﹦24 % 总体规划分为5期，其中1期以商业为主 1期商业规划为开放式步行街形式 仅为示意图，部分二层街铺的位置略有误差 工程时间已尽量前提 2005年5月 7月 一期开工 售楼处启用 8月 封顶 10月 开盘 原计划11月开始销售，现提前至10月，且可能继续前提； 为加快工期，现已基本确定1期不建地下室； 我们的开发目标是什么？ 为万科探索新开发模式积累经验 快速回笼资金，建立轰动效应.2005年底实现回款1.2亿 整体开发周期约3年 巩固和提升万科在东莞市场的品牌影响力 利润最大化 持续旺销 实现区域高价 目标梳理 目标一 2005年底回款1.2个亿 目标二 持续旺销，利润最大化 目标三 提升和巩固企业品牌 目标四 探索新模式，积累经验 实现第一个目标是当前工作的重点。 2005年底回款1.2亿意味着什么？ 区域：不成熟 可售产品：商业1.6万M2，公寓0.4-0.6万M2； Time： Background： 销售时间：两个月（2005.10－2005.11） Mission 商铺销售70％公寓销售100％ 本报告重点解决商业的销售Who am I 报告结构 ——我们卖什么？Mission ——目标梳理 Q1:我们为什么要打破常规？ 不成熟区域商铺销售的常规模式： 按常规模式销售，难以实现项目目标，必须寻求突破。 Q2:打破常规从哪里入手？ 一切从客户需求出发 ——客户为什么买商铺？ ——客户如何做出购买决策？ ——客户根据什么判断商铺价值？ ——本项目的客户是谁？ 建立关于客户需求的常识： 基 础 战 略Who am I