1 中国房地产TOP10研究组 1．研究背景与目的 由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行七年，引起 了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的 重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动房地产开发百强企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。 十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“要加快转变经济发展方式，加 快建设创新型国家，推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展”，对于物业服务企业来说，“创新”更是加快转型升级的 重要的驱动力。2013年，众多百强企业开始重新审视自身的发展情况，紧紧抓住移动互联时代的重大机遇，整合资源，提 供延伸服务，开拓新的发展模式，积极提升自身实力。在此背景下，中国房地产TOP10研究组以“服务创新，突破提升” 为主题，全面启动“2014中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范 带头作用，引领行业健康、快速发展。在总结历年研究经验的基础上，研究组进一步完善了“2014中国物业服务百强企业 研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。 2014中国物业服务百强企业研究的目的： （1）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门 加强行业指导提供参考和依据； （2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业； （3）系统总结优秀企业服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进企业提升运作水平和服务质量。 2．研究方法体系 2.1 标准和门槛值 中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则。确定 现阶段纳入研究范围企业的门槛标准： （1）依法设立、具有独立法人资格； （2）按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，研究组确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低 于5个或平均在管项目总建筑面积不低于10万平方米； （3）为了引导物业服务企业做强做大，TOP10研究组鼓励企业以集团的名义参与。 2.2 评价标准体系 （1）评价指标体系设计原则 “2014中国物业服务百强企业研究”以“服务创新，突破提升”为主题，以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、 公正、准确、全面、自愿的研究原则，遵循以下三个准则进行指标体系的设计： 服务规模与服务质量相结合。经营规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式， 而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现经营绩效与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。研究 组继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的服务规模，在服务质量的评定方面，引入 “星级小区数量”指标，与业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合，来综合评价企业的服务质量。 经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是企业盈利和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的 重要保障，而是否具有丰富的储备项目、较为完善的人才结构和规范化的管理体系以及企业智能化投入的多寡则显示了企业 未来的发展潜力。而三项费用率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。2014中国物业服务百强企业研究 经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重 要的作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。研 究组采用年度纳税总额、就业岗位个数和保障性住房管理面积三个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。 （2）评价指标体系 2.3 数据来源及复核 （1）数据来源 物业服务企业填报的数据； 中国房地产TOP10研究组对业主进行的满意度调查（网上调查与网下调查相结合）数据； 中国房地产指数系统（CREIS）数据库及中国房地产统计年鉴； 物业服务企业对外公布的信息（包括企业网站信息和对外派发的宣传资料）； 有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据； 2011、2012、2013中国物业服务百强企业研究收集的企业数据资料； 2011、2012、2013中国物业服务品牌价值研究收集的企业数据资料。 （2）数据复核 企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核。 企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核； 通过税单复核企业经营收入及利润； 对收集的数据坚持交叉复核：通过各地物业管理协会的公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核； 对有疑问的数据研究组将进入社区进行业主一对一访谈现场复核。 2.4 计量评价方法 （1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差 结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因 子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服 务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在 全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义 并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2014中国物业服务百强综合实力指数。 （2）企业按评价指标体系排序出现相同时，依照社会效益实现情况数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按 西部、中部、东部排序确定。中国房地产TOP10研究组 3．主要研究成果及分析 3.1 2014中国物业服务百强企业 “2014中国物业服务百强企业”名单 1 万科物业发展有限公司 35 深圳市开元国际物业管理有限公司 69 天津津滨联合物业服务有限公司 2 绿城物业服务集团有限公司 36 北京东光物业管理股份有限公司 70 上海明华物业公司 3 长城物业集团股份有限公司 37 深业集团（深圳）物业管理有限公司 71 重庆晋愉物业服务有限公司 3 保利物业管理有限公司 38 上海复瑞物业管理有限公司 72 上海上置物业（集团）管理有限公司 5 金地物业管理集团有限公司 39 鑫苑物业服务有限公司 73 深圳市鹏基物业管理有限公司 6 北京首开鸿城实业有限公司 40 厦门联发（集团）物业服务有限公司 74 深圳市科技工业园物业管理有限公司 7 北京市均豪物业管理股份有限公司 41 盛全物业服务有限公司 75 上海申大物业有限公司 8 彩生活服务集团有限公司 42 杭州佰全物业管理有限公司 76 深圳市特发物业管理有限公司 9 广东中奥物业管理有限公司 43 北京新世界物业管理有限公司 77 中新苏州和乔物业服务有限公司 10 广东康景物业服务有限公司44 浙江佳源物业管理有限公司 78 浙江颐景园物业服务有限公司 11 中航物业管理有限公司 45 重庆隆鑫物业管理有限公司 79 苏州市会议中心物业管理有限公司 12 北京凯莱物业管理有限公司 46 新疆广汇物业管理有限公司 80 浙江绿升物业服务有限公司 13 中海物业管理有限公司 47 远洋物业 81 上海上实物业管理有限公司 14 招商局物业管理有限公司 48 北京科住物业管理有限公司 82 重庆同景物业服务有限公司 15 深圳市卓越物业管理有限公司 49 山东省诚信行物业管理有限公司 83 浙江大管家物业管理服务有限公司 16 重庆新龙湖物业服务有限公司 50 海亮物业 84 深圳熊谷物业管理有限公司 17 北京网信物业管理有限公司 51 重庆鸥鹏物业管理有限公司 85 上海证大物业管理有限公司 18 北京金融街物业管理有限责任公司 52 重庆天骄物业管理服务有限公司 86 北京国瑞物业服务有限公司 19 佳兆业物业管理（深圳）有限公司 53 廊坊荣盛物业服务有限公司 87 天津市天房物业管理有限公司 20 上海银湾物业管理连锁集团 54 上海科瑞物业管理发展有限公司 88 奥宸物业管理有限公司 21 北京金隅物业管理有限责任公司 55 重庆新东原物业管理有限公司 89 重庆市长安物业管理有限公司 22 融创物业管理有限公司 56 深圳市莲花物业管理有限公司 90 深圳中旅联合物业管理有限公司 23 金科物业服务有限公司 57 云南俊发物业服务有限公司 91 云南实力物业服务有限公司 24 上海东湖物业管理公司 58 北京金辉锦江物业服务有限公司 92 杭州怡华物业管理有限公司 25 江苏新城物业服务有限公司 59 北京市北宇物业服务公司 93 重庆泽京物业管理集团有限公司 26 上海世茂南京物业服务有限公司 60 昆明银海物业服务有限公司 94 四川汇丰物业服务有限公司 27 上海陆家嘴物业管理有限公司 61 广州珠江物业酒店管理有限公司 95 上海保集物业管理有限公司 28 阳光城物业服务（福建）有限公司 62 北京市圣瑞物业服务有限公司 96 泛海物业管理有限公司 29 北京万通鼎安国际物业服务有限公司 63 长江三峡实业有限公司 97 重庆市光华物业管理有限公司 30 廊坊市幸福基业物业服务有限公司 64 深圳市明喆物业管理有限公司 98 云南巨和物业服务有限公司 31 北京首欣物业管理有限责任公司 65 深圳市之平物业发展有限公司 99 北京北大资源物业经营管理集团有限公司 32 成都置信物业 66 中化金茂物业管理(北京)有限公司 100 深圳市福田物业发展有限公司 33 深圳市赛格物业管理有限公司 67 上海永升物业管理有限公司 34 港联物业（中国）有限公司 68