2013/12/15物业管理服务费定价与收费深圳房地产和物业管理进修学院 李钊
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2013/12/15物业管理费的定价方式：
2004年1月1日实施《物业服务收费管理办法》之前
政府定价
政府指导价
市场调节价
2004年1月1日实施《物业服务收费管理办法》之后
政府指导价
市场调节价
从2004年1月1日起针对物业管理费用收取标准，政府物价不再审批、不再备案
2013/12/15目的：强化物业服务合同意识
物业服务收费标准确定：
政府指导价……合同约定
市场调节价……合同约定
《物业服务收费管理办法》从2004年1月1日的实施……政府物价不再审批、不再备案
政府物价部门对物业服务收费审批、备案属于违法行为！！！------违反《中华人民共和国价格法》以及《物业服务收费管理办法》
物业服务收费不再由政府物价部门审批、备案改以《物业服务合同》约定为准
2013/12/15以政府定价方式管理物业服务收费的弊端：
不利于物业管理企业提高服务质量
制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权
因定价标准不客观产生了大量矛盾
政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展
违反《中华人民共和国价格法》以及《物业服务收费管理办法》的法律、法规规定
物业服务费用定价核心------合同约定
物业服务合同应当与业主协商确定，协商的基础在于大家业主共同决策
2013/12/15所有权人决策权的变化：
业主共同决定的事项，《物权法》使与原《物业管理条例》中双过半决策方法发生根本变化：
原《条例》的“双过半”：
《物权法》的“新双过半”：
为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制
2013/12/15物业管理企业不能单方面改变物业服务收费标准
物业服务收费标准是物业服务合同的核心内容
改变物业服务收费标准本质上就是改变物业服务合同的核心内容
改变物业服务收费标准应该首先进行收费标准的核算，并按照《物权法》规定：“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 ”，在此基础上，以物业服务合同中书面明确约定