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物管十讲之三：国企乎？民企乎？
物业服务行业专题研究｜2022.2.25
中信证券研究部
核心观点
市场一度怀疑国有物业管理公司发展前景。近期，在并购和外拓市场，国有企
业展示出很强实力。长期而言，我们觉得无论国企还是民企，独立市场化运营
是关键，都有可能成为行业的领先者。
▍市场一度怀疑国有物业管理公司的发展前景。并购市场竞争一度十分激烈，2020
年-2021年国有上市物业管理公司罕有成功并购的案例。当时市场薪资待遇和股
权激励不断水涨船高，国有物管公司对优秀人才吸引力持续下降。关联国有地产
开发企业对待规模增长较为稳健，在国资委要求下率先去杠杆，故而关联方交付
也在短期比不上民营同行。在 2021年四季度之前，市场对于国有物业管理公司
的成长性产生了怀疑。
陈聪
首席基础设施和现
代服务产业分析师
S1010510120047
▍国企并购近期破局。近期，华润万象生活、招商积余分别兑现了质量较高的小
规模并购，结束了国有上市物管公司在并购市场没有作为的局面。并购市场仍不
乏可以提效整合的机会，没有任何一家物管企业已经构筑起足够高的业务和规模
护城河，头部国企具备成长机会。我们相信，凭借信用和资金优势，在机会更好
的物业管理并购市场，国有物管公司已迎来机遇窗口。
▍薪酬激励和关联方交付都出现了此消彼长。我们认为，民营物业管理公司虽然
是独立运营的公司，但其中高层人员薪酬待遇，或不同程度受到地产开发企业经
营调整影响。相比之下，一些国有企业反而优化了薪酬考核体系，积极开展股权
激励，市场化运营水平继续提升。此外，未来国有企业在开发体系中市场份额上
升，也意味着关联方交付增速的此消彼长。
张全国
房地产和物业服务
联席首席分析师
S1010517050001
▍共享品牌，可能对部分民企的外拓带来冲击。虽然物业管理公司独立运营，但
绝大多数又和开发企业共享品牌。当品牌存在瑕疵，即延迟交付顾虑等因素之后，
我们认为关联物业管理公司取信于消费者的难度也在加大。当开发企业呈现地域
投资收缩时，预计在这个区域同品牌物业管理公司拓展公建和城市服务类项目的
难度也会加大。
李宗儒
房地产和物业服务
分析师
▍风险提示：部分物业管理公司不具备独立性，发展资金被占用的风险。
▍英雄不问出身，独立性和市场化是关键。我们认为，与其说是民营物业管理公
司遇到问题，不如说是市场的调整暴露出物业管理公司独立性不足的问题。如果
企业可以早日构建独立的品牌矩阵，建立完全和开发业务脱钩的考核奖惩标准，
奉行市场化经营的原则，我们相信无论国企和民企，都有希望在物业管理这条广
阔的赛道，构建起规模、能力和品牌的优势。我们看好华润万象生活、保利物业、
金科服务、碧桂园服务、招商积余、绿城服务和中海物业。
S1010521070008
物业服务行业
评级
强于大市（维持）
重点公司盈利预测、估值及。。。以下略