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在有山有水、有温泉有典故的南京别墅市场，如何突出重围？
项目区位：栖霞区仙林大道128号
项目东临南外学院仙林分校
南为灵山北路，西为学子路
北为仙林大道，西北角为地铁2号线新林中心站
销售目标
时间要求：2012年8月开盘
速度要求：年底去化60%，约78套
形象要求：成为区域标志性项目
开发背景：鸿意集团地产深耕南京18年的首个低密度项目，公司在项目前期投入了大量精力，并经过三年潜心准备，希望通过本项目的成功运作，实现开发品牌质的飞跃
高期望值下的玲珑小盘如何破题？
让我们从市场中寻找思路
别墅市场分析
PART2
宏观市场研究
A
南京房地产市场
2008年底受政府救市措施的刺激，2009年初开始回升，整体表现出“量价齐升”。2010年国家出台一系列调控政策，供销同比萎缩，但上半年房价仍高歌猛进，下半年开始政策威力显现，价格有所下降。
2011年，商品住宅累计供应538.91万㎡，同比上升4.13%，累计成交318.59万㎡，同比下降28.22%。上半年成交均价较为平稳，受政策的持续影响，进入下半年，价格进入下行通道。
快速上升期
国家调控楼市
国十条
国五条
2011年受政策影响，成交量同比萎缩，从下半年开始，价格进入下行通道
南京整体别墅市场
2011年南京别墅市场共供应38.63万㎡，同比下降43.88%。自9、10月份，市场供应量大增，主要是江宁板块内销房龙庭水岸的集中供应，不能代表南京常规别墅市场。
同期共成交29.11万㎡，同比下降52.46%。限购令出台后，对别墅市场冲击巨大，销售量出现大幅萎缩，月均销售量仅为2.43万㎡。10、11月份主要为内销房龙庭水岸的集中成交。
整体成交均价为15193元/㎡，同比上升27.62%。由于别墅成交量小，价格易受个案影响。主要受保利紫晶山等中高端项目成交占比增加的影响。
限购令冲击巨大，2011年供销量同比萎缩，价格易受成交个案影响，波动较明显
分类别墅市场
2011年联排别墅成为南京市场的供销主力，各分类别墅产品的供销同比均出现萎缩
从产品看，经济型别墅依然占据市场的主流地位，联排别墅依然是市场的主力，独立别墅的供应较为充足，但由于仙林板块缺少独栋别墅有山有水的环境特征，不被看好，去化一般。
别墅总价段分析
数据来源：网尚机构，不含溧水、高淳、六合
2011年，南京别墅主力成交总价段集中在600万以下，占比超六成。
600万总价段以上产品，仅成交9.74万方，占比仅3成，该总价段产品位于市场中高间段，是受到政策影响最严重的区域。
600万是南京成交分水岭，600万以下是去化主流，以上则受政策影响最大，去化困难
宏观市场小结：南京别墅市场整体表现低迷
1、大势不乐观：经济环境和调控政策双重影响，价格整体下行！
2、成交现萎缩：别墅市场供销大幅萎缩，月均去化仅2.43万平米！
3、联排为主力：联排是市场去化主力，销量约占7成！
4、总价偏敏感：600万总价以上产品处于市场中高段位，受政策影响大！
区域市场研究
B
南京仙林板块房地产市场发展历程
1995年
01-04年
2005年
亚东新城开发区，规划总面积15平方公里
三大新城区之一，全国最具规模的大学城之一——仙林大学城
集中供应高端住宅，规划多以多层和Townhouse为主
2006年
迎来开发热潮，房价近5000，以当地拆迁户和教师为主
2007年
市场关注度提升，出现低密度别墅项目
08-10年
地铁开通，配套升级，转变成为新兴高尚人文居住片区
2010年
一线开发品牌入驻奠定高端板块形象，被誉为紫金山的后花园
仙林别墅市场
2011年1月-2012年2月仙林别墅市场共供应3.5万方，同比下降53.19%。其中4、5、9、10月份，出现市场供应量的大增，主要是来自保利紫晶山别墅的推出。
同期共成交4.8万方，同比下降37.42%。受政策影响，别墅市场中的潜在需求被抑制，销售量同时受到抑制。
板块整体成交均价为19531元/㎡，同比下降5.25%。5-10月份，由于成交主力保利紫晶山的持续热销，使价格保持平稳运行。
限购令
受政策影响，供销价同比萎缩，5月始，因保利紫晶山的持续销售，成交均价较为平稳
仙林别墅市场
联排别墅为主力供销产品，成交量同比有所上升，叠加、双拼和独立别墅供销比均同比萎缩
仙林板块别墅产品较为单一，主要以联排别墅为主，供销占比都领先于其余产品。
叠加别墅的成交量位居第二，成交均价虽较其余类别产品低，但近一年多无新增供应量，购房者的接受程度有限。
2011年1月-2012年2月
