南 汇 莱 茵 美 墅 项 目 营 销 竞 标 报 告 机遇与梦想|新别墅时代Change is coming 开发目标与核心问题 目标下的策略 营销实践 销售利润 开发目标解析 莱茵达品牌 塑造4.2亿高成本投入，基于25-30%利润率保障 销售速度实现项目既定快速去化目标通过莱茵达首个入沪项目实现企业品牌塑造 核心问题界定 中小体量别墅项目 南汇野生动物园板块 中低端别墅板块 35000m2、容积率0.48 莱茵达 品牌 中低端别墅板块内，小体量别墅社区 如何成为开启“企业品牌”的金钥匙？ ？ 目标下的策略 营销实践 开发目标与核心问题 策略1 区域价值重界定 中低端别墅区的观念必须改变！ 有哪些大规划下的机遇可以顺势而为？ 临港新城 本案 区域现状认知 位置 野生动物园 浦东国际机场 本项目距： 市中心约35公里 浦东国际机场19公里 临港新城26公里 市中心 地理位置得天独厚 处于南汇传统农业区内，具有较好的生态环境。 为至浦东机场交通最便捷的别墅板块之一。 20分钟生活圈： 浦东国际机场 30分钟生活圈： 陆家嘴CBD、临港新城 交通 南 六 公 路 A30 A2 A1 A2 A20 A30 A15 浦东 国际机场 市 中 心 临港新城 本案 沪 南 公 路 野生动物园站 轨 道 交 通 11 号 线 坐拥三大核心交通优势 交通要道：市区与临港新城链接的主动脉。 临近机场：到机场的便捷性，是对高端商务人士的较大吸引力。 轨道优势：轨道交通11号线，野生动物园站，快速链接市中心。 区域现状认知 下盐公路 南六公路 沪南公路 九九别墅 花源湾 南瑞别墅 建德南郊花园 三期 枫丹白露三期 2004年至今，南汇惠南板块随着九九别墅、南瑞别墅等项目的不断入驻，已成为初具别墅生活气质的区域。 竞争 区域现状认知 板块特征 代表项目 主要客层 目前价位 本案板块（惠南） 周康板块 浦东别墅板块（唐镇、碧云） 1500w 300w 新增供应量：20734 去化量：16440 供求比：1.26 新增供应量：13766 去化量：13144 供求比：1.05 新增供应量：13254 去化量：9569 供求比：1.39 南汇客户占30%以上， 浦东客户占到25% 浦东客户占到60%，南汇客户仅占10% 供求比介于周康及唐镇、碧云板块之间 俐马花园 张江名流豪庭 南瑞别墅 富成家园 康桥半岛 绿宝园 惠南板块同周康板块与浦东别墅板块相比较，供求关系居中，呈良性状态。 目前惠南板块在价格上与其他板块相比处于较低点。 目前惠南板块对外区域客户的导入能力最差。 2008年1月至10月 数据来源:Research & Development Dept. of Tospur 浦东客户占到70%，其他市区客户30% 区域现状认知 选取浦东的三大别墅板块进行对比 价值 选取目前全市同为价格低点的板块， 对比未来的发展潜力。 松江莘闵 别墅区 赵巷国际别墅区 选取目前初具国际化规模的板块， 分析高端别墅区域必须的要素。 区域发展评估 供求呈良性状态、价格处于低点、客户导入性差 区域成长性如何？ 现状 未来 通过别墅板块间的对比， 评估本区域未来的发展定位 价值比较。。。。。。