90年代末沈阳开始掀起第一轮别墅建造高峰，代表作有新世界花园，阳光加州花园等，但那个时候的别墅，无论从建筑设计，园区规划，景观设计，户型设计，物业服务等方面，都缺乏深度，只是简单低水平的重复，而且定位也混乱，和大城市的差距非常巨大，直到2006年，出现了万科兰乔圣菲，沈阳才算有了真正意义上的高端别墅，之后两年，随着各大知名开发商进驻沈阳，以及棋盘山的发展，沈阳别墅开始第二轮的高峰。
目前沈阳别墅在城市四周都有分布，但主要集中在北部棋盘山区域和南部桃仙机场区域，至今一共开发了有40多个项目。其中，棋盘山区域的别墅占了全市一半左右的体量，是目前公认的高端别墅聚集区，其余在浑南的桃仙机场板块和苏家屯板块是中低端别墅主要聚集区。在售价上，别墅价格也参差不齐，从5000-19000不等，主要集中在在7000——8000左右，呈菱形结构分布。面积主要集中在200—400平方米之间，有少量大面积的别墅出现。绝大部分别墅具有车库、佣人房、设备房、洗衣房等功能空间，大部分项目赠送私家花园。绝大部分别墅没有游泳池。 交房时绝大部分是毛坯房。 另外沈阳的别墅市场在市政配套设施和室内户型的设计等方面还存在不小的发展空间。
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