4.2.2中高档市场........63
4.2.3高档市场..........70
4.3住宅微观竞争市场.......75
4.3.1微观竞争市场定义..75
4.3.2竞争楼盘典型案例..79
4.3.3未来竞争估计......84
4.3.4竞争促销手段......84
4.4未来住宅供应状况.......86
4.4.1未来供需状况......86
4.4.2未来价格走势......88
4.5住宅市场结论88
5 服务式公寓市场分析.......90
5.1酒店式公寓的定义.......90
5.2现有服务式公寓.........90
5.2.1现有供应及分布....90
5.2.2市场供需状况......91
5.2.3客户来源..........93
5.3服务式公寓未来供应.....94
5.4酒店式公寓结论.........99
6商业物业市场分析100
6.1商业设施类别概述......100
6.1.1核心商业设施.....101
6.1.2区域商业设施.....105
6.1.3旅游及其他商业设施109
6.2商业设施的市场状况....112
6.2.1目前库存状况.....112
6.2.2商用房租金趋势...113
6.2.3商用房销售趋势...114
6.3商业设施未来供应......115
6.3.1无锡市商业未来供应特征.......115
6.3.2项目周边商业设施未来供应.....117
6.4商业物业竞争市场分析..118
6.4.1区域商业中心.....121
6.4.2休闲餐饮.........123
6.4.3社区商业.........125
6.5商业市场结论..........126
7酒店市场分析....128
7.1无锡酒店市场总体概况..128
7.1.1无锡市区三星级以上酒店现状...128
7.1.2三星级以上酒店平均房价和入住率129
7.1.3度假型酒店发展状况130
7.1.4无锡典型酒店分析.132
7.2未来供应..134
-2-
7.3酒店竞争市场分析......135
7.4酒店市场结论..........138
8国际学校市场分析139
8.1无锡的国际学校分布....139
8.1.1无锡国际学校.....139
8.1.2太湖国际学校（威尼斯花园内）.141
8.1.3其他国际学校参考案例——北京英国人学校...142
8.2无锡的国际学校未来发展需求.........143
8.3国际学校的运营机构介绍146
8.4国际学校市场小结......147
9写字楼物业市场分析..........148
9.1无锡写字楼市场综述....148
9.2无锡写字楼供求关系分析149
9.3无锡写字楼市场未来供求分析.........150
9.4办公楼市场小结........151
10消费者研究分析.152
10.1消费者问卷调查结果...152
10.2初步结论.170
10.3深访结论.171
11案例分析.......174
11.1案例一：佳丽比湾和怡丰城.........174
11.1.1地理位置........174
11.1.2佳丽比湾住宅社区175
11.1.3怡丰城商场......178
11.1.4成功之处和借鉴意义..........182
11.2案例二：黄埔花园.....183
11.2.1地理位置........183
11.2.2物业规模及定位..184
11.2.3商业布局和设计风格..........186
11.2.4成功之处和借鉴意义..........187
12物业产品开发建议188
12.1SWOT分析及可开发物业类型.........188
12.2项目整体定位.........190
12.2.1项目定位........190
12.2.2各物业类型的排布191
12.2.3总体开发量及开发分期........192
12.3住宅物业开发建议.....194
12.3.1住宅市场的物业销售案例......194
12.3.2住宅主题概念....196
12.3.3住宅比例总表....198
12.3.4客户定位........199
12.3.5分社区板块住宅建议分析......200
12.3.6户型建议........206
-3-
12.3.7住宅项目的开发原则..........210
12.3.8住宅设计风格定位建议........211
12.3.9定价建议........211
12.4启动区及一期住宅开发策略.........213
12.4.1启动区的设立....213
12.4.2一期住宅开发建议214
12.5服务式公寓物业开发建议221
12.5.1总体开发建议....221
12.5.2租赁式酒店式公寓建议........221
12.5.3产权式服务式公寓建议........222
12.6商业物业开发建议.....225
12.6.1商圈分析........225
12.6.2集中型中高档商业设施建议....226
12.6.3社区型商业设施建议..........234
12.7酒店开发建议.........238
12.7.1酒店档次定位....238
12.7.2目标客源........238
12.7.3四星级酒店的开发建议........239
12.7.4开发时间的建议..239
12.7.5酒店客房配置及定价建议......240
12.7.6酒店配套设施建议241
12.8国际学校开发建议.....242
12.8.1建议理由........242
12.8.2建设体量........242
12.8.3开发时间建议....242
12.9关于预留地的设置.....244
13初步财务分析...245
13.1 项目开发基本参数及建设方案.........245
13.1.1关于土地款分摊的说明........245
13.1.2建筑指标........248
13.1.3项目开发进度....249
13.1.4项目发展成本....250
13.1.5经营状况假定....253
13.2 整体项目财务分析......254
13.3 敏感性分析256
13.4 分物业类型各产品财务分析结果及现金流量表.......257
附件1住宅楼盘详细列表........258
附件2无锡市楼板价在1300元/平米以上的土地项目列表....261
附件3消费者调查单项结果汇总表264
附件4分物业类型各产品财务分析结果........288
附件5现金流量表..305
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1项目简介
1.1项目背景
世邦魏理仕物业顾问有限公司很荣幸接受华润新鸿基房地产(无锡)有限公司的委
托，对位于无锡市太湖新城一号地块综合开发项目进行顾问咨询服务。本次服务最
终要达到的目的是根据该地块特征、周边市场发展趋势、潜在竞争对手、市场需求
水平、国际经验和财务可行性为项目用地确定最合适的发展规模、内容组合。同时
通过主题的开发和有关项目的执行策略和步骤确定合适的发展概念以使资金回报最
大化。