盐城绿地 河东新城东环路项目 产品营销定位报告 南京中原事业部 南京中山东路90号华泰证券大厦七楼 2012.2 报告目录 第一部分 市场研判 第二部分 项目回顾 第三部分 产品定位 第四部分 营销策略 □宏观政策分析 □区域房地产市场分析 市场研判 第一部分 宏观政策分析 PART 1 2007 2008 2010-2011 2009 政策平稳过渡 政策先紧后松 政策持续收紧 政策先松后紧 停止核准用于购买土地等用途的房企IPO； 提高土地增值税预征税率； 打击假按揭、假首付、假房价等行为； 减免住房交易税； 支持住房消费； 下调资本金比例； 取消税收优惠； 收紧房贷政策； 加强土地监管 出台限购令； 政策回顾——从07年至今，楼市调控政策不断，特别是09年下半年一线城市量价齐飞，导致2010年楼市政策逐步收紧。 近两年可谓政策调控年，从2010年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。 2011年初政府并没有放缓楼市调控，“国八条”落地标志着第三轮调控正式启动，在延续的同时并强化原有的调控政策，楼市调控没有最严厉，只有更严厉。 政策分析 政府调控楼市的决心不变，未来调控成为常态 虽然央行三年来首度下调存款准备金率，但依然在高位运行，未来开发商融资难度依然很大，利息成本高 国八条开启了第三轮调控，政策更为严厉 结论 现行经济形式并不乐观，如果欧债危机持续发酵，引发全球经济二次探底，不排除政府出台救市政策的可能性，以拉动经济增长。 但可以预见的是，在促房价合理回归成为国家意志的背景下，2012年房地产市场将继续低迷，预计将成为价格调整较为密集的时期。 在刚性和改善性需求由于政策调整而回暖的前提下，不排除2013年楼市销量缓慢复苏的可能性。 政策分析——总结 由“堵”到“疏”势在必行，后续政策在抑制投资的同时，预计将鼓励刚性和改善性的正当要求。2012年针对刚性和改善性正当需求的政策局部调整预计将继续得到默许。