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July28 ,
福州正荣润城市场研究及项目定位
1、高价取地：2007年10月19日， 本案地块以5亿3400万成交，合楼面地价8372元/平米，远高于周边同类地价；
2、开发成本与市场价持平：据初步测算，本案开发总成本将超过13000元/平米，超过周边在售楼盘均价；
3、楼市价格上涨空间有限：目前福州楼市价格上升至调控前07年的最高价水平，未来上涨的空间有限，简单依靠市场价格上涨已不现实；
开发背景分析
最大问题：住宅容积率指标不足以分摊过高地价
开发商对项目的要求
1、项目规划的住宅产品上市时要实现不小于15000元/平米的销售均价；
2、在前一要求的前提下，根据福州房地产市场消费特征，对项目现有规划提出修改意见；
3、从整盘开发及规划报建的角度，为本案提供规划及产品的合理化建议，保证本案安全去化及可售型物业最大化
本案的合理性解决方案：
1：深度研究福州房地产市场特征，寻找未来可利用的市场机会点；
2：深度研究国内高地价、高溢价型案例，找寻适合本案的开发方案；
3：采用科学的规划及产品组合方案，达到开发目标，最终实现本案整体的价值提升
核心问题分解
易居认为本案的核心问题是：
如何化解高成本风险，实现高价格，建立合理盈利模式？
项目工作阶段划分
项目本体分析：立足项目自身用地现状、规划条件、周边资源等，梳理项目价值点
项目于市场：通过对房地产市场环境了解，帮助项目更好地规避系统开发风险与发现项目市场空间
通过类似案例的研究与启示，基于项目用地条件，寻找项目市场定位
对原方案进行评估，并指出需要改进的问题点
给出项目解决方案，并对本案进行初步定位
结合项目定位分析与建议，立足基地实际，进行项目整体规划布局结构建议
对景观、功能带、商业产品、住宅产品等进行相关的规划建议
第一阶段：
项目发展分析及定位建议易居将用以下两个阶段解决本项目的核心问题，本次汇报第一阶段的研究内容，主要是在项目发展与定位方向上与贵司进行沟通与建议
第二阶段：
项目规划及产品建议第一阶段报告框架
项目本体属性分析
项目物业发展的方向假设
项目物业的市场检验
高溢价案例研究
原有规划的诊断
项目整体定位
PART 1:项目认知
PART 2:项目定位