华地置业高新区AQ-1地块项目整体定位与物业发展建议 谨呈：安徽华地置业有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010.1.15 A-551-GW-100104-001项目属性界定 目标解析及和核心问题提出 市场及客户分析 定位与发展战略 经济测算 物业发展建议以技术产业为主的高新区，虽作为合肥传统老城区，其居住价值并未被广泛认可 技术产业老城区 居住价值认可度低 高新区远离市中心，在城市主流居住区之外； 客户对高新区的价值认知为技术产业，居住、商业等价值认知度低。 高新区目前价格平台为4500元/㎡，基本为全市的价格洼地； 区域供应及成交始终为全市最低，一定程度上抑制区域价格的上涨。 作为国家级的高新技术产业开发区，高新区以发展高新技术产业为主，功能相对单一。 全市价格洼地 区域的单一化发展、住宅供应量小、客户对其居住价值的低认可度，导致高新区成为全市的价格洼地。缺乏充足的住宅供应及优质项目，使得本地客户被迫外溢至其他区域 最大客群为价格敏感的刚性客户 内部优质客户外溢 外部客户可吸引 早期开发的优质项目，如绿城桂花园，吸引了大量的区域外乃至市外客户 区域住宅供应多为中低品质项目，难以满足优质客户的需求 客户被迫外溢 优质项目可吸引外部客户 区域内优质客户虽普遍外溢，但个别项目仍能吸引大量外来客户，表明客户对于高新区置业并无明显抗性，区域未来具有捕捉到广泛客群的潜力。 区域内的住宅产品素质普遍偏低，导致区域内优质客户外溢严重，固守客户多为价格敏感的刚性需求客户。随着城市发展，高新区受到大蜀山板块及政务区双面驱动，区域价值将得到提升 大蜀山 政务区——城市未来发展方向，综合价值全市最高，对本区域具有较强的带动作用。 大蜀山板块——优质自然资源带动全市中高端客户，为区域提供良好的客户基础。 客户预判 随着未来市中心供应紧缺、政务区饱和、大蜀山资源带动，将有部分优质客户流向高新区； 区域原有固守客户将仍以刚性需求为主，部分可能转化为更高的产品需求。 价值预判 区域价值在政务区、大蜀山的驱动下被动提升的同时，需要出现高端项目内部带动； 未来区域内的优质项目将有更好的区域价值基础，吸引广泛的客群，并突破区域价格平台。