安徽盛通徽商城市庭院项目二期整体定位与物业发展建议 谨呈：安徽盛通房地产开发有限公司 报告思路 项目目标 问题界定 项目分析 项目整体发展战略 项目整体定位 项目物业发展建议 模式研究 市场竞争分析 项目目标与问题界定 项目目标 问题界定 项目分析 项目整体发展战略 项目整体定位 项目物业发展建议 模式研究 市场竞争分析 我们的一切研究都必须以目标为导向 发展商的战略目标和期望世联解决的问题 如何实现项目整体税后利润1亿元； 如何实现二期的迅速销售（1年内结束销售）； 更改规划的市场应对及一期剩余部分销售问题； 整体市场推广如何提升项目价值（营销阶段）； 问题界定——目标带来个三个核心问题 问题一： 如何实现开发商期望利润目标？ 问题二： 一旦更改规划，如何打赢市场竞争，实现开发商迅速销售的期望。 问题三： 如何应对危机市场？——此部分涉及管理问题，只作为附件沟通。 问题一：如何实现开发商期望利润目标？ 目标利润达成的渠道有2个方面；就增加销售面积的方面，我们有四种选择 规划不变更 规划局部调整，保留北侧两个组团过度，东西两侧加小高层。R=1.4。 规划全部调整，容积调整至约2.5。 规划全部调整，容积率提高至最高值2.8。 税后1亿的利润 1、产品增值—可能的方向如： 定位差异化、细分市场 产品和园林特色、产品附加值； 服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议 5、营销增值——可能的方向如： 提升知名度，拨高形象； 降低首付门槛手段； 在后续营销报告中研究 3、增加高价值功能的比例，如商业。 4、改变功能，如产权式酒店。 增加销售面积 提升单价——报告后续研究 两方面渠道 四种选择 方向二涉及发展战略选择及物业发展建议；我们首先针对方向一的四种选择进行初步判别。 规划不变更 规划局部调整，保留北侧两个组团过度，东西两侧加小高层。R=1.4。 规划全部调整，容积调整至约2.5。 规划全部调整，容积率提高至最高值2.8。 税后1亿的利润 1、产品增值—可能的方向如： 定位差异化、细分市场 产品和园林特色、产品附加值； 服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议 5、营销增值——可能的方向如： 提升知名度，拨高形象； 降低首付门槛手段； 在后续营销报告中研究 3、增加高价值功能的比例，如商业。 4、改变功能，如产权式酒店。 增加销售面积 提升单价——报告后续研究 两方面渠道 四种选择