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小区物业管理调研报告
近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在____高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在__南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。
一、基本现状
截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼XXX个，建筑面积XXX万平方米，规划住房12711套，入住44XXX人。入住人口占城区总人口的XX%。建设方式主要为：90年代各单位在后院集资建设的房屋占XX%，商品房占XX%，小产全权房占XX%，保障性住房占5%。
我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业XXX家，资质全部为暂定三级，从业人员XXX人，虽然服务小区只有XXX个，但这些小区住宅总面积约XXX万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区XXX个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约XXX万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区XXX个，面积约XXX万平方米。
二、小区管理存在的问题
通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的XXX个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：
（一）准入门槛低，服务不规范。我县现有XXX家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员XXX人，注册资本都在 XXX万—XXX万元，平均每家公司员工不到XXX人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业服务，更谈不上持证上岗，整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生，业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底，大多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗事件屡有发生。
（二）收费标准高低不一，收费难度大。一方面，物业公司收费项目不一，收费标准自定，高低参差不齐。高层小。。。以下略