安徽全力时代置业玻璃厂项目整体战略定位与物业发展建议
本报告要解决的核心问题
前提：市场可实现 + 地块特性
本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最大化
城市化和地段价值最大化
容积率最大化
控制成本高品质
商业最大化2报告的整体思路
项目属性研判和界定
制定战略发展方向
物业发展建议
商业发展建议
项目目标和约束条件
项目定位
结构化分析和问题界定
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向
第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流
第二层级：品牌目标。此项目为全力集团在安庆市首个最具昭示性的项目，希望将该项目打造成城市明星项目，形成全力地产品牌，同时增加企业后续开发项目的政府议价及市场溢价能力
客户整体目标
项目背景和约束条件
安庆市挂牌成交地价最高的项目，受到政府、开发商、市民的重视和关注
所在区域为安庆中心城区，本项目是该区域目前唯一的开发项目
地块性质是商业及居住用地
整个地块59,047.11平米，(其中规划道路用地2980.07不在出让范围)，49604.08㎡净地交付,其他9443.03㎡土地现状交付
土地成本1.3368亿
自筹资金8,000万，国元融资1亿，银行贷款5,000万，启动资金在1亿左右，销售后回购国元股份
地块技术指标中容积率、限制高度等未定
报告的整体思路
项目属性研判和界定
制定战略发展方向
物业发展建议
商业发展建议
项目目标和约束条件
项目定位
结构化分析和问题界定
地块处于安庆市中心区核心位置，周边交通、配套等优势明显
项目位于安庆市中心区核心区域，距离人民路商圈步行不超过5分钟，项目周边商业形成一定规模，是安庆市最为繁华的区域之一
项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、学校、医疗、银行等生活配套设施齐全
距离长江、大湖距离都在步行15分钟距离之内，菱湖、连湖公园在附近
任何城市的核心地段都是寸土寸金，安庆市目前以及未来两年内不会再有城市中心区域地块出让作为住宅用地
人民路商业街，步行5分钟
本项目——城市核心
长江，步行15分钟，散步既到
绝版土地，不会再有