招商·雍华府别墅上市及价格报告 上海公司 营销部 报告结构 第一部分：市场分析 第二部分：项目概况 第三部分：均价制定 第五部分：推盘方案 第六部分：推广整合 第一部分：市场分析 《www.m448 www.m448 供求关系波动剧烈，市场从07年的旺销期转入08年滞销期，09年前五月走出低迷，创半年新高； 09年初，刚性需求部分释放，市场需求首超新增供应量； 市场存量逐步回落，截至09年5月初商品住宅存量704万方，接近去年10月初市场水平，但仍高于07年底08年初平均水平。 注：数据截止至09.05.12 08-09年上海住宅可售量变化走势单位:万平米 整体市场分析 《www.m448 www.m448 08年上海整体住宅市场成交量呈现波浪式下行，年度共成交891万平米，四季度受政策刺激，成交小幅上扬。 进入09年，市场呈现一波“小阳春”行情，市场出现阶段性回暖。 08年10月随着”减费降税“等救市措施的陆续出台，以及更多开发商开展降价行动，自住需求得到一定激发。 09年3月－4月，刚性自住需求大量释放带动整体市场向好，别墅市场正走出低迷，量价齐升。 成交量—“小阳春”行情 成交均价—缓慢提升 公寓 别墅 整体市场分析 注：数据截止至09.05.12 08年闵行公寓市场成交84.1万平米，其中下半年26.2万平米。别墅市场成交18.9万平米，四季度成交4.4万平米。 09年初刚性需求大幅释放，自08下半年以来市场需求首超新增供应量。 房价在经历了08下半年急速下挫后，进入09年一季度，价格正逐步企稳。 在政策利好和刚性需求快速释放下，09年初市场出现部分价格回调，整体市场价格趋稳，特别是别墅市场价格出现稳步回升态势。 区域成交量—放量 区域成交价—趋稳 注：数据截止至09.05.12 区域市场分析 注：数据截止至09.05.12 区域板块别墅分析 成交分析—颛桥占半壁江山 别墅市场成交放量，相比08下半年四大板块2.8万平米，09年一季度则成交放大到4.5万平米，已接近08上半年水平。 颛桥板块“一枝独秀”，09年初成交2.4万平米，占板块总成交近半，其别墅环境已获市场认可。 价格分析—涨跌互现 别墅表现相对和缓，价格主要集中在2-3万元/平米。马桥、浦江板块价格调整较大，颛桥、春申板块价格相对稳定。 颛桥板块得益于都市路别墅区的浓厚氛围，市场认知度相对较高，09年初价格出现小幅上扬。 注：春申-燕南园、好世麒麟园；马桥-绿城玫瑰园；浦江-新浦江城； 颛桥-金铭文博、湖山在望、南郊别墅等 《www.m448 www.m448