金地名京价格策略报告
2008年1月
销售目标
开盘推售量： 第一次开盘A、B、H座，整体放量21730平米，可售套数234套，加推G座，面积12751平米，可售套数122套。 销售目标： 按照集团要求，2008年第一季度（开盘时）实现签约面积25500平米，即实现签约量268套。 均价目标： LOFT：A座23600元/平米，B座25500元/平米， 平层：H座17400元/平米，G座18100元/平米（加推）
目录
北京房地产市场总体分析
宏观调控政策对房地产市场的影响
思源代理项目分析
宏观市场描述
定价策略
竞品分析
价格表形成
价格验证
付款方式和优惠
意向客户特征
北京市2006年、2007年城八区土地供应情况
2007年与2006年相比，计划供应土地面积减少200万平米，住宅用地面积减少200万平米，商品房用地供应面积减少400万平米，土地成交均价上涨约25%
宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
2007年1-11月份城区及郊县土地供应及成交情况
住宅用地供应计划及完成情况
城区及郊县土地成交情况
从不同区域不同用地的成交比例和价格可以得出，2007年城八区土地成交平均价格普遍拉高，城八区土地供应越发稀缺，完成比例缩减，两限房以及经济适用房完成比例增强
宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
数据来源：中国房地产指数系统，北京典型指数办公室
06、07年商品房月度上市、成交情况对比
宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
从1-11月市场总体来看，2007年商品房上市及成交量均比2006年有所减少，受春节销售淡季影响，两年度2月成交量最低，节日过后月度成交量稳步提升，3月份以后月成交量均在10000套以上，市场需求较为平稳。 春节期间销售量锐减的状况，对本项目于1月份开盘将造成一定威胁
从07年1-11月市场总体情况来看，北京商品住宅市场累计销供比为1.14：1，供需比基本平衡，受传统销售淡季以及10月份政策出台影响，11月销供比明显下降
数据来源：中国房地产指数系统，北京典型指数办公室
市场供销对比
宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
2007年8-11月批准上市商品房的户型面积集中在60-120平米的中小户型，在成交的商品住宅中主流产品也是60-120平米的中小户型，由此导致北京同质化产品竞争激烈
近期上市商品房户型统计
宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
2007年8-11月批准上市商品房的户型面积集中五环到六环之间，在成交的商品住宅中主流产品也在五环至六环之间，城市郊区化明显，本项目位于东四环，有明显的区位优势
上市及成交商品房环线情况
宏观市场描述 |北京房地产市场总体分析
目录
北京房地产市场总体分析
宏观调控政策对房地产市场的影响
思源代理项目分析
宏观市场描述
定价策略
竞品分析
价格表形成
价格验证
付款方式和优惠
意向客户特征
2007年中央政策回顾
07-1-16
07-8-7
07-9-27
07-12-11
07-9-30
07-3-29
房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
深入企业内部规范房地产市场交易秩序
关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见
楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”
关于加强商业性房地产信贷管理的通知
收紧房地产信贷，抑制投资、升级需求，防范金融风险
上调准备金率
关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（第二套住房以家庭为单位）
房地产信贷进一步收紧
2007年中央政府出台了多项宏观经济政策，主要包括规范房地产企业税费、廉租房及经济适用房相关规定、上调准备金率、加强房地产信贷管理等，进一步规范房地产市场，抑制房地产市场过热
收紧货币流动性，抑制信贷
一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，其他各档次存、贷款基准利率相应调整
控制信贷，防止经济过热，防范金融风险
07-12-21
宏观市场描述 | 宏观政策分析
土地增值税——是2007年政府释放出持续调控房地产业的第一信号
2007年政府不断出台宏观调控措施，其目的是规范我国房地产市场，制止房地产市场不规范的行为； 出台廉租房及经济适用房政策，目的是解决经济困难住户的住房问题，同时也要减少住房的刚性需求，起到平抑房价的作用； 2007年后半年出台一系列金融政策，收紧货币流动，限制银行对商业性房地产信贷，目的是抑制房地产投资，防范房地产金融风险。 2007年12月出台的第二住房贷款补充说明，规定以家庭为单位界定第二套住房，有效地抑制炒房，防范房地产金融风险。
规范房地产市场
收紧房地产信贷，防范金融风险
2007年新政对房地产市场的调控作用
07-1-16
07-8-7
07-9-27
07-12-11
07-9-30
07-3-29
07-12-21
宏观市场描述 | 宏观政策分析
频繁出台的新政，再次印证政府打击过高房价的决心。
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