项目研究的工作阶段划分
项目市调及成果汇报：
项目地块查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
思路沟通：
市场调研信息与启示
项目整体定位与发展思路沟通
整体定位及物业发展建议中期稿：
项目界定及目标分析
问题结构化分析
市场价值研判
案例借鉴及分析
项目整体发展战略
项目定位
开发策略
物业发展建议
整体定位及物业发展建议终稿：
根据客户意见对中期报告进行修改调整
终稿汇报
后期规划跟进：
规划设计任务书
与设计院进行对接
提供规划设计方案和户型图修改意见
项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作:
前期工作已达成共识：
共识01：项目开发物业类型选择
共识02：商业开发比例问题
共识03：现金流问题
住宅+配套商业+专业市场
商业面积尽可能做满23%
2013年下半年期望回款6000万元
物业发展建议
开发分期与启动区
项目市场机会挖掘
项目整体规划思路
发展战略和整体定位
经济测算
项目核心问题的界定
报告框架
项目占位
项目核心问题的界定发展战略和整体定位
项目市场机会挖掘
项目整体规划思路
项目核心问题的界定
开发分期与启动区
物业发展建议
经济测算
项目占位
三线城市主城区边缘，专业市场集聚区、非资源型、大规模、高容积率、高商业配比的综合体项目
有利因素：
产业+城市化结合区域，未来发展趋势明显；
区域专业市场数量多，商业氛围逐步形成；
区域未来土地供应逐步减少，竞争压力小；
项目规模大，大盘效应明显。
限制因素：
项目区域多为专业市场，生活配套匮乏；
地价高、容积率高，商业面积占比高；
非城市主干道，昭示性弱，且内部为水塘，后期工程量大；
北部临高速，噪音影响明显。
可利用点
强调土地稀缺性，打规划牌；
商业开发、区域专业市场成熟，打配套牌；
首席综合体大盘，打项目规模牌；
……
本体属性：
区域属性：
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