物业服务合同是一种综合性的合同类型，属于民事合同的一种，却与一般
的民事合同有着不同。学界对于物业服务合同的性质充满争议，而这种争议即
导致了物业服务合同的性质不明，签订比较混乱，从而引发出诸多的问题。
近年来物业管理的问题层出不穷，业主与业主之间、业主与物业管理服务
企业之间，物业管理服务企业与相关行政管理部门之间矛盾不断，尤其突出的
是物业收费问题、小区停车位问题、绿化问题、违章建筑问题，这些问题的出
现加剧了一种循环模式即物业服务不到位，业主不交物业费，不交物业费导致
物业公司没有资金经营，久而久之就造成了物业管理质量下降，严重的导致小
区的弃管。
针对这些问题，本文将会分为五个部分：
第一部分即是物业管理的相关概念及发展历史。物业最早起源于英国，之
后逐渐发展，并被世界其他国家接受并衍生出适用于自己国家的物业管理制度。
我国的物业管理制度从香港传入。随着改革开放和经济的不断发展，物业管理
才被人们接受并且重视起来。只有了解了物业管理本身的相关问题，才会明白
物业服务合同的来历和所必须规制的相关问题。
第二部分是物业服务合同的概述。物业服务合同是一种民事合同，虽然具
有民事合同的一般特点，但却与其他的民事合同有显著的不同之处，物业服务
合同具有双务、有偿、要式性，其与委托合同、雇佣合同有着相似之处，却不
尽相同。通过相似合同的辨识，可以总结出物业服务合同自身的特点、性质。
第三部分是物业服务合同性质辨析。我国关于物业服务合同没有相关法律
的规定，只是散见于各种法规条例之中，而各个地方有自己的规定，这就导致
了物业服务合同管理的混乱。导致这种原因的出现是由于我国关于法律没有对
物业服务合同给予明确的性质，学者们对于其性质也争论不断，有委托合同说、
服务合同说、混合合同说、独立合同说。本文对于物业服务合同性质做出了详
细的辨析，进而为立法的完善做出铺垫。
第四部分是物业服务合同具体制度之研究。分析了物业服务合同的性质之
后，即明确了其法律地位及价值。而物业服务合同本身有着自己独特的法律内
容，这一部分会针对物业服务合同的主体即业主和业主委员会、物业管理服务
企业；物业服务合同的解除问题；物业管理服务企业责任承担问题。
第五部分也就是最后一部分即是对于我国关于物业服务合同的立法完善建
议。我国关于物业的立法散见于各个法律法规之中，没有上升到法律规定，未
免有些遗憾。本文对于这种情况给予了自己的建议：法律法规能够细致化，能
够确认业主委员会的独立诉讼地位，物业服务合同给予其单独的法律地位以解
决性质不明、运用混乱的局面。
本文运用逻辑归纳法来总结物业服务合同的性质，用辨析法将其与其他民
事合同做比较区分，从而解决物业服务合同性质归属问题，为其立法的完善提
供依据。
关键词：
物业服务合同，委托合同，权利集束，物业管理，合同性质
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