广州市万科房地产有限公司
2005年2月3日

目录

第一部分项目决策背景……3
第二部分项目概况 …………… 5
宗地现状
周边规划
项目周边社区配套
第三部分法律及政策性风险分析…………………13
土地权属现状
合作方式
土地成本分析
法律风险分析
第四部分 规划设计分析 ………19
规划设计要点
规划设计方案
第五部分市场分析 ………………21
区域发展综述及房地产市场研究
本案市场定位
第六部分项目开发计划………… 32
分期情况及开发周期
一期及销售示范区主要节点
第七部分总体投资收益分析…… 33
经济指标
售价及成本分析
税务分析
现金流分析
盈亏平衡点分析
敏感性分析
第八部分 项目综合评价…………37

第一部分项目决策背景
一、内部因素
1、广州公司现有项目区域分布
广州公司现在建项目有四季花城项目、城市花园项目、南湖项目。

2、项目结算计划

2004
2005
2006
2007年
2008年及以后
总计

四季花城项目
11万
10.3万
9万
14.7万
——
45万

城市花园项目
——
6.6万
9.6万
2.3万
——
18.5万

南湖项目
——
1万
6万
7.5万
——
14.5万

现有项目合计
11万
17.9万
24.6万
24.5万
——
79万

广州公司在05年中需要获取至少60万㎡的新项目，且上半年应获取20-30万㎡的新项目以保证06、07年的经营计划。

产品结构