前言
一、报告编制目的:
1．在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目地块的区位环境，完成该项目的初步可行性研究报告；
2．结合武汉市房地产开发成功个案特点，基于对本地市场发展趋势的分析预测，对项目的规划设计、建筑方案设计提出初步概略性建议；
3．对项目进行初步投资估算分析和风险分析；
4．为方案实施前的详细可行性研究提供依据
二、报告编制依据:
5．国家建设部及武汉市颁布的相关法律与政策
6．武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准
7．房地产管理部门发布的相关数据资料
8．现场勘察和实地调研所得资料
第一章 项目概况
一、项目概况：
本项目地块位于江岸区胜利街与沿江大道之间，现为湖北省科技商贸学校。本宗地块，西临20米宽的胜利街，北临水利部长江水利委员会，与武汉市知名的高档江景项目——怡景花园相邻，东临40米宽的沿江大道和长江外滩，南临30米宽的新规划道路，距汉口规划中的永清商务区仅二百余米
项目地块总用地31669.1平方米，现状使用性质主要呈商业住宅用地。现状建筑中除湖北省科技商贸学校教学楼和宿舍外，还有湖北省粮油物质供应公司职工房改房，基座面积：2896.56 平方米，建筑面积约为2万平方米，拆迁时应按武汉市相关标准和有关规定进行货币补偿
本区域经过2002年的永清片拆迁和武汉外滩二期的改造完成，己成为汉口地区主要的高档住宅中心，特别是江景豪宅——怡景花园的开发成功，在武汉高档住宅市场造成了非常大的影响力，提升了区域地产的价值，目前周边有多个项目正在开发中，销售状况良好
项目区位图：
二、项目背景：
该地块为协议用地。现出让给我司（武汉联众房地产开发有限公司），由我司对本地块进行规划和开发
按照初部达成的框架协议，我公司对该地块进行独立开发。我司拟将本项目开发成高层商业住宅小区，配以屋顶花园、地下室停车场、大型中央花园等设施，让其成为武汉市的首座花园式高档江景豪宅社区
三、项目周边环境及配套
商服配套：周边中商集团，中南商都、中百仓储及小商业门点星罗棋布，购物十分便利；工行、农行、建行、商行、中国信合、太平洋保险等多家金融机构遍布周边，武汉的餐饮龙头亢龙太子酒轩近在咫尺
学校：二中、七一中学等武汉名校近在咫尺，多所幼儿园、小学遍布周边，是市区少有的便利就学区域
交通：处在老城区内环线上，二十余条公交线路往返三镇各处，加上即将建成通车的轻轨线路，交通十分便利
公园：距市政府投巨资建成的汉口江滩八大主题公园仅40米，距解放公园也仅有五、六百米的距离
医疗：距市八医院直线距离百余米，一六一医院，周边五百米范围内遍布隆泰、中联、汉深等多家著名平价大药房
大型企事业单位：武汉市江岸区交管局、武汉市江岸区税务局、水利部长江水利委员会、八路军办事处旧址等
第二章 开发经营环境分析
一、项目开发经营环境分析：
投资机会产生与经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业，与国家的整体宏观经济环境，国家的发展战略，国家的产业政策关系极大，在政策主导经济的中国，尤其如此。因此，对宏观政策环境的把握是每一个开发公司关注的首要问题
根据相关报告分析，2004年我国宏观经济形势持续向好．CDP预计增长7%，城镇化速度将进一步加快．房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加。在土地供应方面，随着最新政策的出台和实施，土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩，这种供求矛盾可观上会带动土地价格的上涨．
但从1999到2003年地价监测的情况看，随着政策的逐步。