蓬安县
“****”改造工程
可行性分析报告
二零零七年四月
目 录
一、项目背景
二、项目慨况
三、项目开发经营环境分析
四、有利投资经济形势分析
五、市场物业分析
六、项目地块分析及商业价值可行性研究
七、项目SWOT分析
八、建设方案
九、节能措施
十、项目实施进度
十一、项目投资估算
十二、项目资金筹措
十三、财务评价
十四、风险分析
十五、研究结论与建议
一．项目背景
1.项目名称:
蓬安县****
2.开发单位
****房地产开发有限公司
3.项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（住宅经济与商业经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的生活需求，提倡大力发展房地产经济，改善目前蓬安农贸市场的经营现状。我们公司为了响应蓬安县的城市整体建设，决定规划、开发、改造****。
****地位于蓬安县城中心地段，肩负着直径1000米内的居住户日常生活采购，是县城中心经济之一。
近两年来，随着蓬安的城市建设与经济建设的规划发展，****功能结构存在的问题已不相匹配，对市场的拓展及功能定位是当今之必然。
****的重新规划、开发，等项目实施，将有利于改善蓬安中心城区建设的面貌。
二．项目概况
1.项目地点四围
东临东风路，南处悦庆街、与县政府、人事局相对望，西连建设路、县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，一方临街。
2.建设规模与目标
****改造项目规划总用地面积4000平方米，建筑面积12952平方米，其中住宅8000平方米，市场、商业4952平方米。总居住户数60户，规划总居住人口200人，容积率3.23，绿化率45%。一、二楼为集贸市场、3-8层为住宅。
致力打造蓬安县城顶级规模化的专业农贸市场。
3.主要建设条件
供水、 雨水、污水排放、供热、供电、 供气、电信等配套设施已成熟。建设时寻找最近接入口
三、项目开发经营环境分析?1、国内经济及房地产市场回眸? 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。??改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。
2007年一季度中国经济运行分析预测
展望2007年一季度宏观经济运行走势， 2006年经济运行的惯性将会对之产生明显影响。2006年我国出台的宏观经济政策的影响也将逐渐显现，同时还会受到国际经济环境变化的滞后影响，他们将共同决定一季度经济运行的走势。综合考虑这些因素的影响，我们认为，2007年一季度国民经济将保持较快增长，预计GDP增长速度将达到10.2%，较2006年四季度有所下降；通货膨胀率将有所提高。1996年1季度—2006年3季度消费景气先行指数与一致指数走势图

从国内外需求的变化来看，2007年上半年我国消费品市场将继续保持活跃局面，主要是2006年各地提高最低工资标准、增加社会保障支出、下半年国家落实公务员提高工资水平等项措施，直接起到提高居民收入的作用，对于推动居民消费具有正面影响；房地产销售继续保持较快增长，将拉动与之相关的建材工业品销售；数字电视的播放将促进城市居民家电更新换代的步伐；加上2007年元旦与春节之间间隔时间较长，节假日效应将比2006年更为明显。根据上图的消费景气先行指数，先行指数领先消费品零售额等一致指标约一年左右，由于2006年前三季度先行指数呈现上升走势，这预示着2007上半年消费品市场继续保持较快增长，预计一季度消费品零售额增长14.5%，比上年同期提高1.7个百分点。
同时国内房地产开工，竣工面积增势不减，保持了快速上