1 绪论1.1 研究意义和背景自1998年房地产业被定位为国民经济的“支柱产业”以来，我国房地产业进入了快速发展的上升通道。到目前为止，房地产业的增加值占GDP的比重已经超过5％，房地产业的投资总额从l987年的150亿元增加到2008年的3.06万亿元，增长了近200倍，与之相比，同期的固定资产投资增长54.6倍，同期的GDP增长27.9倍，房地产业的投资增长速度远快于固定资产投资和GDP，充分表明房地产业已成为我国国民经济增长的重要支柱［1］。房地产业的发展可为国家财政提供大量的累积，能促进和带动多个相关产业的兴起和繁荣。房地产业不仅与建筑、建材、冶金、机械、化工、电子等50多个物质生产部门紧密相关，而且还能带动家用电器、家具等民用工业，以及金融业、旅游业等第三产业的蓬勃发展。据国外经济学家分析，房地产商品的销售额每增加一元，可以带动相关产业销售额增加1.5～2元［2］房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重波动上升。1999年该比重约为14.9%,到2007年该比重已达到18.4%。根据国家统计局发布的数据,2009年前三季度房地产开发投资25050亿元,约占全社会固定资产投资的16.2%,同比增长17.7%,增速比上半年加快了7.8个百分点。随着房地产投资规模不断增大，房地产投资己成为国民经济活动中的重要组成部分，图1-1、图1-2所示为全国2006年至2010年房地产投资增长情况和商品住宅新开工面积变化情况。图1-1近四年房地产投资增长情况 图1-2近四年商品住宅新开面积变化但是，由于我国从计划经济向市场经济转轨的时间比较短，国内的房地产市场还存在一些不规范、不成熟的现象，再加始于美国的金融危机的影响，我国房地产业存在许多急待解决的深层次问题，突出表现在以下几个方面[3]：1、区域差异：区域发展不平衡导致的房地产市场显著的垂直梯级差异我国幅员辽阔，区域经济发展不平衡由来已久，这主要是由于历史、自然、区位、制度等方面的原因造成的。区域经济不平衡不仅表现在东中西部的差异，也表现在城乡之间、大中小城市之间存在着的巨大经济差异。随着我国正在积极采取财税、金融、产业、教育等多方面政策措施，推动欠发达地区发展，在减少贫困和解决区域发展不平衡等方面取得了一定的成绩。不同地区之间房地产市场显著的区域差异也会逐渐由原来的垂直的梯级差异为主演变为横向的特性差异为主。2、供需矛盾：房地产需求与房地产供给之间矛盾重重目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7％，2006年增长为44.9％，年均增加1.5个百分点之多。2003—2007年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。进入2008年以后，一些城市房地产市场出现了滞胀现象，价格维持高位但销量剧减。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。3、商品性与保障性的碰撞：中低收入者住房问题是影响房地产市场健康发展的一大问题在房地产市场迅猛发展的几年中，中低收入群体的住房问题逐渐引起关注，在历次出台的房地产调控政策中，均把解决中低收入群体的住房问题列为房地产市场调控的重点。我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22．8平方米增加到2010年底的约30平方米，城镇居民住房自有率达到83％。但同时，全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米的低收入家庭还有约1000万户，截至2007年10月底累计解决了68.1万户，不到总数的7％。当房地产市场无法为中低收入群体提供适当住房的时候，政府要采取措施来保障中低收入者的居住权；当政府提供的住房保障品不充分的时候，一些中低收入者不得不勉强到市场上去租赁和购买住房，扩大了市场需求。上述存在的关于房地产开发中的问题及其自身的特性，使得房地产开发面临很大的风险。它具有开发周期长，投资量大且不可逆等特性，一旦决策失误，对整个房地产项目产生不可挽回的损失。目前国内房地产市场盲目开发的项目导致了整个房地产业整体效益下滑，开发商大量屯地是个明显的例子。因此，房地产项目开发前期决策是其取得良好效益的保证和关键。因此，笔者希望通过本文的研究，能够给房地产企业提供一个比较合理的项目前期内部方案的模型，并且用较好的算法得出优化的方案，从而对房地产企业最终的投资成功起到一定的指导作用。国内外研究的现状1.2.1国内研究现状随着我国房地产业的飞速发展，国家房地产产业政策的调整，引起了国内学者研究房地产经济及投资规律的浓厚兴趣，国内对房地产开发项目前期投资决策的研究也逐渐开展起来。国内学者对房地产经济及房地产开发项目前期投资决策的研究最初是借鉴国外理论、文献和论著为主，国外文献基本都是从房地产市场分析入手，以贴现现金流量分析为基础，重点介绍了国外房地产开发项目前期的投资决策指标和投资风险的定量表达方法，还会介绍投资、经营房地产实物和金融的一些技巧和方法，对国内外房地产开发项目前期投资决策研究具有一定的参考价值。随着改革开放的深入和房地产业的发展，促使房地产开发项目前期投资决策理论体系不断发展和完善。越来越多的其它领域的先进方法如系统论、模糊理论、优化理论等先后运用到房地产开发项目前期投资决策理论的研究分析中，使房地产开发项目前期投资决策理论与方法的研究成为房地产研究的热点，并在近年的研究中取得了许多研究成果，提高了房地产业的整体决策水平。1993年底，东南大学李启明等申请并承担了国家自然科学基金资助项目——《现代房地产投资风险及决策优化的研究》，从系统工程的角度分析了房地产投资风险要素的辨识和评估及投资决策的选择与应用，取得了卓有成效的成果。1.2.2国外研究现状早期的投资决策是以1897年美国格林(Thomas L．C．a'eene)写出的(Corpor WLU’e Finance)一书为标志，这一期的研究重点大多是投资理财。1944年，著名数学家冯诺伊曼和经济学家摩根斯坦发表了著名的《博弈论与经济行为》，建立了期望效用理论，从而奠定了风险的经济学分析基础。随后后人又进一步完善了主观期望效用理论，建立了主观期望效用理论的公理化体系。1960年，著名的管理科学家、诺贝尔经济学获奖者西蒙著写了《管理决策科学》一书，书中突破传统行政学的概念，描述了决策理论的轮廓，使得决策理论真正成为一门学科。1970年以后，发展了更为科学的动态分析方法，提出了净现值大于零、动态投资回收期小于基准动态投资回收期等决策准则，但这些方法未考虑风险。1986年，Austin J．Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，提出的理论主要有：房地产投资决策的五项原则；房地产投资分析是系统性的经济分析；风险与回报紧密相联；投资应以利润最大化为目标；房地产环境效益分析必不可少等。盖伦E格里尔，迈克尔D法雷尔在专著《房地产投资决策分析》一书中，系统介绍了房地产投资决策的各个方面，从房地产市场分析入手，以贴现现金流量分析为基础，重点介绍现代房地产投资决策指标和房地产投资风险约定量表达方法，并且充分考虑资金的时间价值和投资风险。他们在全面分析了有关房地产投资应考虑的因素的基础上，运用现金流量贴现模型解决实际的投资分析问题，并且用不同的例子来证明了模型在应用上的广泛性和灵活性。美国北卡罗纳州立大学JR卡纳达和乔治亚州工学院JA．怀特合著的《管理与工程的投资决策分析》一书，是一本在国际上具有一定影响的投资项目经济评价的教科书与参考书。他们在书中着重叙述了确定最佳初步选择时，考虑未来结果、方案及决策的决策树的应用，而且还讲述了用以权衡多目标和非经济因素的简单定量分析方法。这部著作比较全面、系统地总结了经济发达国家在投资决策分析方面的研究成果和实践经验，对投资者进行投资决策分析具有很强的指导意义。