目录
一、前言二、物业管理现状三、计划的日常管理目标内部行政管理运作思路客服服务中心运作思路保安(公共秩序维护)运作思路车场及交通管理运作思路清洁管理运作思路绿化管理运作思路工程管理运作思路财务管理思路人力资源管理思路社区文化开展运作思路四、五年规划五、附件1.【xxxx】物业管理处人员配备表（草案）2.【xxxx】物业管理费测算表（草案）

前言
【海上xxxx】位于山东·威海市滨江大道，东南两边环海，北邻威海公园。规划占地面积180亩×666.66㎡=119880㎡，建筑面积140000㎡,由27幢多层及4幢小高层和10000㎡的商铺组成；另有地下停车场10000㎡，内有279个地下车位和地上停车位200个。绿化占地面积为40%，约为47952㎡。总住宅户数为1013户，其中（4栋）高层为2户/梯×11层×13单元×110㎡/户，约为31460㎡，286户，另27栋多层为6层/栋，共727户，约98540㎡，平均135㎡/户。 配套设施有网球场、篮球场及活动中心，配有1万㎡的高尔夫球场、网球场、室外体育健身器材及活动中心（装修中）。小区内交通为人车分流。小区无供电房，发电机房，无二次供水的水池。 工程分两期开发，已全部完工，现在已入住率达50%，时间从2004年开始，售价在4800元/㎡左右（毛坯房）。 整个小区在威海属于高档次物业，向部分人了解，许多人都知道该小区，证明了小区在当地有一定的影响。开发商为长青地产，销售部员工在接待客人时，全部站立式服务，给我留下了很深的印象。与x总、xxx总经理及x小姐接触，了解公司对物业公司的期望，开发商非常重视物业公司，要求“效益”，而非单纯的利润，要求树立长期的售后服务理念，本着对客户负责的精神而来，这是超过许多开发商的，在之前已委托了北京中兴物业公司管理服务，但效果并未达到公司的要求，故成立物业公司，提高服务水平。※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
二、物业管理现状【海上xxxx】现在由中兴物业管理公司管理，多层管理费为0.9元,高层管理费另加收0.45元的电梯维护费用及电梯运行电费，而停车场是以销售为主,售价地面车位为40000～60000元/个,地下车位为80000元/个,但收不到管理费。各服务标准，均已公示，显示了对自己的高要求。各相关专业人员均已统一着装，佩证上岗。保安员由2班改为了3班，每班8人（包括领班）。清洁绿化人员约30人。工程人员未知具体编制。管理处出纳与前台客户服务合并，但不清楚是否有区域物业助理。管理处办公与住宿在商铺首层合并，但无员工饭堂。与客人的沟通，长青地产设立了网站，专设有“业主论坛”一角，便于与业主沟通了解。现场观察到管理中存在的问题或不足现存问题建议或解决方法小区主入口无小区的平面布置图或示意图应设计，方便来访人员了解管理处收费项目及标准没有公示应公示，收费明白，让业主交的放心开展的专项服务项目及标准也没有公示人行主出口没有智能刷卡设备（计划近期安装）应安装，减少治安隐患保安人员上衣有的放入了裤子，有的没有，显得杂乱应严格要求着装后的管理，如何着装的标准及作业时必须放置标识牌清洁员在清理广场的水池时没有着清洁装，只佩戴了工卡，现场没有放置作业标识牌绿化中杂草较多，管理、修剪的水平较差，多处树盘下黄土裸露，未有排水小沟，绿篱组团未有排水小沟，应加强，这如同人的衣服，直接影响物业的价值体现检查地面有多处积沙应加强细节作业沙井盖已经生锈，变色应将沙井由漆为绿色，与园林相统一，抽查下水道，积了许多杂物应及时清理、疏通管理各路灯没有编号应对路灯等所有设施编号管理商铺没有营业，但没有做美化措施，商业气氛差，外现差应在商铺外以广告画遮蔽，提高商业