1. 前 言 1
2. 项目背景介绍 2
2.1基本情况 2
2.2 基础技术指标 3
3.项目SWOT分析 4
3.1项目SWOT矩阵 5
3.2 优势分析 6
3.3 项目劣势分析及应对措施 8
3.4 项目机会分析 11
3.5项目威胁分析及应对措施 12
4.项目总体定位 14
4.1 零售业态发展规律 14
4.2 我国零售业态发展历程 15
4.3 本项目总体定位确定 16
4.3.1 总体定位 16
4.3.2 总体定位阐述 17
5.项目经营定位分析 18
5.1 消费力支撑分析 18
5.1.1 宏观经济环境 18
5.1.2 消费构成 23
5.1.3 消费特性 24
5.1.4 小结 27
5.2 项目经营内容定位 27
5.2.1 百货经营定位 28
5.2.2 超市经营定位 34
5.2.3 餐饮业台定位 38
5.2.4 娱乐业态定位 43
6. 商业物业管理建议 51
6.1商业物业管理的两种形式 51
6.1.1 物业管理 51
6.1.2 商业经营管理 53
6.1.3 商业经营管理公司的合作方式 56
6.2 各业态与商业管理公司的合作方式 58
7.定位总结 60
7.1 定位诠释 60
7.2 业态比例示意 60
7.3 业态分层概述 61
7.4 初步经济效益分析 65
7.4.1 方案一（全部租赁） 66
7.4.2 方案二（租售结合） 68
7.4.3 收益比较分析 70
8.后记 71
1.前言
通过前期详细的市场调研及资料收集、整理等工作，我司对本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通过分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。同时，为本项目商业物业发展制定了较为实效的市场定位及业态分布方案建议。

在后续工作中，我司将根据本项目总体发展之需要，以项目自身素质及周边商业环境为前提，制定本项目商业物业总体发展策略，如期为本项目运作提供实效性建设意见。

本报告将在前期市场调研、分析的基础上，结合我司多年之商业策划经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过对本项目商业物业市场定位所涉及的项目自身剖析、优劣势分析、地域商业分析、目标客群分析等细节，初步确定本项目商业物业之总体发展方向及相关各项规划指标，并进行专业的阐述和论证。

我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的发展规划建议，最大限度强化项目的特有优势，转化、消除现存劣势，规避客观威胁，从整体上提高本项目的市场竞争力，从而为贵方针对本物业之决策提供指导依据。

2. 项目背景介绍
2.1 基本情况
本项目隶属于济南市历下区，项目全称《济南新开元广场》，性质为纯商业物业。本项目地处济南市趵突泉北路，与著名旅游胜地“大明湖”隔街相望，东临山东省政府，南靠泉城商业街，北与贯通山东省的顺河高架路相望，是“半日圈”城市进入济南的必经之路。1998年由于原股东济南中创有限公司倒闭，因此搁置至今。项目计划总建筑规划为72,000平方米，现阶段52,000平方米已封顶，剩余20,000平方米属于待建状态。

项目临近于济南市最大的中心商业区“泉城广场、泉城路”，区内云集着万达广场、三联家电城、贵和购物中心、贵和商厦、银座广场及银座商城等多家高档商业设施，因此将会与本项目北部大明湖的旅游资源形成独有的消费人群。

本项目周边的交通具有一定自然优势，主要有 6路、11路、41路、101路、旅游51路、旅游66路等多条公交路线可直达本项目。另外考虑到项目的辐射影响力，关于“半日圈”概念的消费人群，将会为本项目带来强有力的消费人群。城市周边可在半日到达本项目的行政区域如下表：

行政区域
到达时间
行政区域
到达时间
行政区域
到达时间

青岛
4小时
菏泽
4.5
日照
4小时

潍坊
2.5小时
泰安
1.5
招远
4.5小时

东营
2.5小时
聊城
1.5小时
莱州
4小时

淄博
1.5小时
枣庄
3.5小时
德州
1.5

莱芜
2.5小时
临沂
3.5小时
济宁
3.5小时