摘要 近年来,国家对房地产行业持续实施紧缩性的宏观调控政策,要求个人 住房转让“应依法严格按转让所得的20%计征”个税,要求一线城市对房屋 购买者的资格严加控制。房产税等政策一旦实施,无疑将给房地产企业带来 了巨大的经营压力。面对偏重抑制需求的房地产调控政策,房产企业是被动 调整,还是积极采取措施避免国家调控的锋芒,这是房产企业目前的首要决 策。房地产企业对财政收入有着重大贡献,是地方政府财政收入的主要来源, 地方政府也不希望对房地产行业控制过紧,影响地方财政收入,所以,面临 政绩目标和财政收入压力的地方政府,对国家的房地产宏观调控政策是坚决 贯彻,还是给予房产企业一定空间来保证地方财政收入的稳定性,还有待观 察。行业政策的极度不确定,使得房地产企业面临巨大的经营风险。对拟开 发项目的可行性研究,尤其是财务可行性研究,对每一个房地产企业的决策 层都更加意义重大。这正是本文研究的出发点。 本文的主要研究内容:首先是介绍房地产项目投资分析的研究背景与意 义,其次对房地产项目投资和财务可行性进行理论分析,以及项目分析的基 本内容,最后基于JM房地产项目的数据进行的案例分析,通过JM房地产项 目的可行性研究,提出完善地产项目财务可行性分析的建议。 房地产行业是我国的支柱产业,是我国财政收入的主要来源。由于整个 房地产行业的利润空间比较大,且行业发展迅猛等因素,使得我国的房地产 价格的增长速度大大高于我国居民的消费支出水平的增长速度。基于调控房 价的增长速度等目的,我国政府对于房地产行业的调控政策一直在持续紧缩, 在此背景下,房地产行业的发展势必受到巨大的影响。房地产企业的项目投 资是一项高风险的活动,投资前的项目财务可行性研究具有举足轻重的作用, 计算得到的净现值等财务指标构成房地产企业投资决策的重要依据。在房地 产行业受到政府持续紧縮调控的背景下,研究房地产项目投资的财务可行性 1 二y丨房地产项目的财务可行性研究 具有更为重要的理论意义和实践意义,财务指标的计算尤其需要考虑政策风 险的影响,帮助企业正确决策以实现可持续发展。 本文的主要贡献主要体现在以下三个方面。一是本文从多个视角来分析 房地产项目的财务可行性,基于实际案例展开分析,通过具体项目的财务数 据来验证项目可行性分析的理论方法;二是结合经济热点,分析房地产企业 应对国家偏重宏观调控的措施;三是特定条件下财务指标计算的适用性,期 望对房地产企业健康发展体制的研究能够提供一些有价值的参考。