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投资机会概述
项目概述
市场概述
投资机会概述
111 West 57th Street 目前由著名开发商JDS Development和Property
Market Group共同开发。
项目前期工作已经全部完成，并且已经开始施工。
此项目选址在原著名钢琴制造商Steinway的展厅所在地。项目地址包括
原地标性建筑Steinway Hall，以及其相邻空地。
项目地点在曼哈顿著名的“亿万富翁”街－57街上。与中央公园仅一街
之隔，世界各大高端名牌聚集的第五大道也在步行距离之内。
项目建成后将拥有：
–一座包含45间跃层豪宅的超高豪华住宅高塔，此塔高430米，将成为曼哈顿高
度最高的建筑。
–原Steinway Hall改建而成的拥有11间古典式豪宅的住宅楼。
–约5000平米的零售商铺空间，可作为高端会所以及高端奢侈品商铺使用。
项目当前的开发商提供给潜在投资人两种投资方式：
–方式一：3.5亿美元购买项目50%的股权，并最终与现有开发商分享50%的项目
总利润。
–方式二：8.5亿美元购买整个项目
项目预计于2017年12月完工，销售完成后预计获利6.5亿美元。
–若投资人选择方式一，投资人将获4.15亿美元利润，年化收益率为25%
–若投资人选择方式二，投资人将获8.3亿美元利润，年化收益率为25%
项目概述
JDS 是纽约最著名的开发商之一。 JDS主要擅长与开发高端住宅项目，
在改造地标性建筑也有丰富的经验。（右下两组图片分别为JDS在
纽约最近的两个改造在开发项目 Walker Tower 和 Stella Tower)
JDS有着多年的豪华住宅收购和开发的经验。其团队在设计、建设、
项目管理、项目销售，以及融资上都有着丰富的经验。至今，JDS
已经在纽约以及迈阿密开发建设了超过40多万平方米的豪宅项目。
111 West 57th Street的项目JDS已经运作了多年。多年前就收购了
Steinway Hall所在的土地、项目领空权，到2014年11月结束原业主
的租赁合同。彻底完成了土地的前期工作。
根据公开登记资料，购置土地JDS已经花费了1.77亿美元。2013年3
月公司用1.31亿美元购买了项目坐在土地，2014年中又用4600万美
元完成购置了Steinway原有的
土地租赁合同。
项目已经于2014年2月破土动工
工程将分为古典建筑改造和豪
华新塔建造两部分。
建成后，项目将分为3部分：
1.1.98万平方米高塔豪宅
2.4257平方米古典改造住宅
3.4967平米高端底商
根据JDS预测，项目总成本将达
到10.03亿美元。约为3.3万美
元每平米，主要成本为以下三
项（详细预测见后页）
1.土地收购2.5亿美元
2.平整土地开发2亿美元
3.建安成本2.9亿美元
项目概述
成本细分：
项目 成本数额 每平米 百分比
收购成本 $ 255,630,587 $ 8,303 25.5%
土地附加成本 $ 200,000,000 $ 6,496 19.9%
建安成本 $ 296,144,543 $ 9,619 29.5%
软开发成本 $ 56,274,750 $ 1,827 5.6%
资金成本 $ 186,946,780 $ 6,072 18.7%
项目预备金 $ 8,182,105 $ 265 0.8%
总成本 $1,003,178,765 $ 32,586 100.0%
销售预测：
项目部分 单位售价(每平米) 每套平均售价 总售价
高塔豪宅 $ 75,350 $ 33,120,267 $ 1,490,412,000
Steinway改建住宅 $ 32,293 $ 10,313,818 $ 113,562,000
底商 $ 30,883 $125,000,000 $ 125,000,000
总销售额 $ 1,728,974,000
销售成本(4.25%) ($ 73,481,395)
净销售收入 $ 1,655,492,605
投资人回报预测：
投资方式一 投资方式二
总投资额 $ 350,000,000 $ 850,000,000
总回流现金额 $ 676,000,000 $ 1,655,492,605
总利润 $ 326,000,000 $ 805,492,605
总利润率 93.14% 94.76%
年化收益率 25.54% 24.88% 。